תהליך הקניה לנכס בארהב

 לקוח יקר !   לפניך הסבר על שלבי איתור וקניית נדל"ן בארה"ב למטרת השקעה.  להסבר מורחב בכל נושא או לקבלת מידע וצפייה בדוגמאות של מסמכים הקש על הקישור "להסבר מורחב."    

שלבי רכישת נכס בארה"ב

1.       הגדרת מטרות

כדי למקד את החיפוש ראוי להגדיר את מטרת הרכישה.  [ ההצלחה של משקיע מתחילה מן הבסיס עוד בשלב קביעת המטרות חשוב מאוד להבהיר בפגישה מול הנציגים ולהגדיר מטרות על מנת למקסם את הצלחת החיבור בין המשקיע לנכסים התואמים את מטרתו. ]

2.       הכנות לקראת רכישת נכס.

חלק גדול מהרכישות נעשות במכרז ומול חברת BNH, המבצעת את הרכישה עבור הלקוח, עומדים מתחרים אחרים על הנכס.  מכאן שיש חשיבות גדולה להכנה מתאימה לקראת ביצוע הרכישה כפי שמפורט להלן.

          2.1  הוכחת הון זמין - (Proof Of Fund (POF

מסמך POF מצורף לכל הגשת הצעה שתעשה BNH עבורך.  המסמך נועד לתת למוכר, שבמקרים רבים הוא הבנק או העיריה, ערבות שמאחורי ההצעה אכן יש רוכש בעל אמצעים לממש את הרכישה.  ללא מסמך זה אין אפשרות להגיש הצעה בשמך.

אם ברשותך חשבון בנק בארה"ב אפשר להנפיק דו"ח, המראה את מצב חשבונך.  דו"ח זה עשוי להספיק אם ביתרת החשבון יש מספיק כסף כדי לממש את העסקה.  חשוב לציין כי במקרה ומדובר בעסקת רכישה ושיפוץ בה העיריה דורשת שיפוץ נרחב, תידרש להראות POF הכולל גם את עלות השיפוץ.  בנספח 1 תמצא דוגמה לדוחPOF  שהונפק עבור לקוח על ידי בנק ישראלי, וכן דו"ח מצב חשבון אמריקאי שעשוי להספיק למטרה זו.

          2.2  הקמת חברת LLC בארה"ב

 (Limited Liability Company)  , כשמה היא חברה בערבון מוגבל.  יש צורך על כל לקוח להקים חברת LLC על שמו.  הקמת חברת LLC נדרשת מאחר וניתן לשייך חשבונות המיסים, החשמל והגז רק לאדם בעל זהות אמריקאית או לחילופין לחברה כמו חברת LLC.  כמוכן, בעת מכירת הנכס, תהליך המכירה יהיה מהיר ויעיל יותר כשהמוכר הוא חברת LLC ולא אזרח חוץ אמריקאי.

עלות הקמת חברה נעה בין 750$ ל - 1300$.  ההבדל בין העלויות נובע מסוג המסמכים המלווים של החברה, וממהירות הקמתה.  הקמה מהירה נדרשת במקרה שמדובר בנכס לרכישה שעומד על הפרק ועיכוב הקמת החברה עלול לגרום לאיבוד יכולת הרכישה.  נציין כי ניהול הנכס דרך חברת LLC אינו משפיע על תשלום המס עליך יהיה לשלם.

          2.3  פתיחת חשבון בנק על שם חברת ה-LLC          

יש צורך בניהול חשבון בנק בארה"ב בסניף ליד מקום הנכס.  דבר זה יאפשר:

        אספקת תקציב זמין לקידום הפרויקט כדי לא לעכב את התקדמותו  -            

        העברת כספי שכירות במקרה ומדובר בנכס להשכרה   -            

        מימון תיקונים ותשלומים שוטפים של הנכס   -            

מסמכים הנדרשים לפתיחת חשבון:  שני תעודות מזהות (צילום דרכון, צילום רישיון נהיגה), שם מורשה חתימה, תאריך לידה, מספר דרכון תאריך הנפקתו ופקיעתו, וכתובת בישראל.  כל הפרטים צריכים להיות בשפה האנגלית.

עלות פתיחת חשבון בנק היא 250 $

3.      איתור נכס התואם למטרת ההשקעה.

בדיקת הנכסים המוצעים למכירה על ידי הבנקים או על ידי אנשים פרטיים.  חלק מהמידע הזה מצויי ברשת אבל המידע הזה לא תמיד מדויק או מעודכן.  ולכן הבדיקה הראשונית והמיון יעשו ע"י ביקור נציג BNH בנכס, ובמידה והנכס נמצא ראוי יישלח אליו אחד הקבלים המקומיים של חברת BNH כדי לבצע הערכה כללית למצבו של הנכס וקבלת הערכה לעלות השיפוץ הנדרשת. 

        הבדיקות שנעשות בשלב בחינת הכדאיות.

חברת BNH גאה להעמיד לרשות משקיעה את הכלים המתקדמים ביותר בתחום לבחינת כדאיות השקעה רשימת חלק מהכלים העומדים לרשות חברי מועדון המשקיעים.

          *  2 מחשבוני כדאיות השקעה המותאמים לאופי ההשקעה הרצויה  ראה דוגמאות 1. מחשבון תשואה  2. מחשבון הפלפה.

          *  דו"ח כדאיות השקעה המקיף מגוון רחב של היבטים הנלקחים בחשבון גם השקעות יחסית נמוכות מקבלות יחס מיקצועי ברמה הגבוהה ביותר, בדו"ח כדאיות השקעה מובאים הנתונים הבאים ועוד רבים.  פרופיל הנכס הכולל דירוג איכות הבניה מצבו היסטורית בעלות סיבות העיקול, הערכות שווי מגורמים שונים מידע על השכונה בו הנכס נמצא הכולל התפגלות גזע מין עיסוק רמת השתכרות , מי השכנים לנכס פירוט על כל בית שכן והרשימה מתארכת.  דו"ח כדאיות השקעה לדוגמא.  

 

4.       ביצוע רכישה.

רכישת נכסים בארה"ב מתבצעת דרך חברת Title Company.  חברת עו"ד בעלת רישיון לרישום מקרקעין בארה"ב  חברת הטייטל מרכזת את כל הנדרש לביצוע קניה מכירה ורישום מקרקעין ( רישום טאבו ), בטרם תבצע את הרישום החברה מבצעת בדיקה למצבו החוקי של הנכס שעבודים וחבויות על מנת לוודא כי הרישום יתבצע על שם הקונה ללא התניות או שעבודים וחובות מבעל הבית הקודם.    

דוגמא והסבר מורחב על חברת טייטל ושירותיה בקרו באתר  של חברת First American חברת הטייטל הגדולה בארה"ב

5.       כתיבת הצעה לרכישה (Making an Offer)

לאחר שהתקבלה החלטה לרכוש את הנכס חברת BNH מגישה הצעה בשמו של הלקוח (לינק לדוגמה להצעה Purchase Agreement  )  .  בשלב הזה כבר יש ללקוח חברת LLC   POF  ו, הדרושים להגשת ההצעה. 

בעת הגשת ההצעה יש צורך לשלם מקדמת רצינות של 1000$.  חברת BNH הצליחה להמיר את התשלום בפועל של המקדמה בהתחייבות (לינק למסמך התחייבות -  PROMISSORY  NOTE ) לשלמה לאחר שההצעה התקבלה והעסקה יוצאת לדרך.  חשוב לציין שמרגע שההצעה התקבלה עלול לעבור עוד מספר שבועות עד לביצוע העסקה.  זמן זה דרוש לחברת ה-Title כדי לבדוק את פרטי העסקה כפי שתואר לעייל.  

דרך כלל תתנה חברת BNH את ההצעה בהגבלת זמן לתשובה מצד המוכר, וקבלת דוח קבלן עיריה לגבי מצב הנכס (מסמך POS).  דוח POS מפרט את כל הליקויים שהעיריה דורשת לבצע בנכס. בדרך כלל דו"ח זה מונפק לאחר הסכמת הצדדים על מחיר קניה  התניית קבלת דו"ח ה-POS מאפשר לסגת מההצעה ברגע שמסמך ה-POS  מגיע לידנו.  כך נעשה אם לדוגמה נגלה שדרישות השיפוץ המפורטות ב-POS חורגות ממה שנראה לנו כעסקה טובה. 

6.       בדיקת הנכס (Home Inspection)

מאחר ולוחות הזמנים צפוף מאוד, לעיתים יש להגיש הצעה עבור נכס לפני שהקבלנים מספיקים להגיש הצעות מחיר.  ולכן, עם הגשת ההצעה נשלחים קבלנים לנכס כדי להגיש לחברת BNH הצעה לשיפוץ.  לאחר קבלת מסמך ה-POS מבצעת חברת BNH איחוד מסמכים כדי לקבל הצעת שיפוץ כוללת המספקת הן את העיריה והן את הלקוח.  בהתאם לעלות הכוללת מקבלת חברת BNH ביחד עם הלקוח החלטה אם להמשיך עם העסקה או לסגת ממנה. 

כדי לספק ללקוח מידע עדכני ומהימן של הנכס, מלווים ההצעות לשיפוץ של הקבלנים בתמונות של הנכס (לינק למקבץ תמונות לדוגמה)

כמוכן, ניתן לקבל שרות מצלם מקומי אשר ילווה אתכם בצילום הנכס לפני קניה וצילום בוודאו עם הסבר בעברית על הבית.  שירות (לינק לעלויות השירות) כמו גם לאחר השלמת ביצוע עבודות השיפוץ ובמהלכם כדי להתרשם מתוצאות השיפוץ. ראה בדף לפני ואחרי בליווי תמונות.

7.       חתימת החוזה (Signing of a Contract)

לאחר שמגיעים להסכמה עם המוכר על מחיר הקנייה יחזיר המוכר את הצעתכם חתומה על ידו. מאותו רגע יש לכל צד שלושה ימי עסקים בהם עורך הדין שלו יכול להעיר את הערותיו לחוזה (לינק ל דוגמה לחוזה קניה). אין חובה להשתמש בשרותיו של עו"ד אך החוק מחייב את סוכן הנדל"ן להמליץ לשכור את שרותיו של עו"ד.

לאחר החתימה ה- Title Company תאמת את הפרטים ותאשר שכל המסכים הדרושים לבצוע והשלמת העברת הבעלות קיימים ותיצור עם הצדדים קשר לקביעת יום סגירה (Closing Day).  ביום זה תבוצע בפועל העברת הכספים והבעלות על הבית.  בנוסף ניתנת ההגנה על ההשקעה על ידי ביטוח רישום בטאבו (Title Insurance).  ביטוח זה הוא כנגד הסכומים ששולמו בעקבת העסקה [ ניתנת אופציה לרכישת פוליסה מורחבת  לפרטים שאל את הנציגים ]

8.      עלויות סגירה (Closing Costs)

סמוך למועד הסגירה תודיע ה  Title Company  את העלות הסגירה. עלויות סגירה מתחילות מ 500 $ ומגיעות ל 1% מגובה עלות הנכס.  

 

9.       בדיקה סופית (Performing the final Walk Through)

בדיקה זו מתבצעת בדרך כלל יום לפני הסגירה או ביום הסגירה עצמו. הבדיקה נערכת על ידי הקונה בליווי סוכני הנדל"ן.  בדיקה זו מוודאת כי מצב הנכס לא השתנה לרעה מזמן חתימת החוזה וכי הוא תואם את כל שהוסכם.

10.   רכישת ביטוח בעל בית (Homeowner's Insurance)

כל בית נדרש בביטוח כנגד מגוון מפגיעים שיכולים להיגרם לנכס כמו גם כנגד נזק אם יגרם למישהו חיצוני מאת הנכס או בשטחו

 

11.   הסגירה (The Closing – Settlement)

לקראת סגירת העסקה חברת הטייטל [Title Company]  תשלח לקונה את פרטי החשבון הנאמנות שנפתח לצורך ביצוע העסקה והנחיות העברה.  הכסף שנעביר לחשבון זה יחוזק שם בנאמנות  חברת הטייטל [Title Company [ עד להעברת הבעלות על הנכס לרשות הקונה.

הסגירה נערכת בדרך כלל במשרד עורך הדין המייצג את הצדדים.  במעמד זה הקונה חותם על כל הניירת הקשורה בקבלת המשכנתא, ייעשו התאמות סופיות לגבי חיובים או זיכויים המגיעים לכם או למוכר בגין מיסים ששולמו מראש או שצריכים להיות משולמים. במעמד זה יקבל הקונה את המפתחות לבית והמוכר את כספו.
כל התשלומים ששולמו לגוף כלשהו בגין הוצאות שקשורות בביצוע העסקה נרשמות על ידי עורך הדין על גבי טופס סטנדרטי [ דוגמא Settlement HUD טיפוסי  ] כנדרש על ידי מדינת אוהיו  ובו פירוט כל החיובים והזיכויים של המוכר והקונה.
לאחר מספר שבועות ממועד הסגירה ישלח לכם עורך הדין את כל המסמכים המעידים על בעלותכם בנכס אותו רכשתם.

12.  ביקור בנכס

ביקור בנכס יכול להיעשות בכל שלב.  ראוי לתאם את הביקור בנכס עם חברת BNH כדי להגיע למקום בזמנים מתאימים לשלבי הרכישה השונים, כגון יום החתימה או יום סיום השיפוץ.

13.       רשימת העלויות המצויות בעת רכישת נכס בארה"ב

       מחיר קניה :     [ מושג ע"י משא ומתן ]

       מחיר שיפוץ :   [ כאשר נדרש – לאחר בחינת הצעות ממספר קבלנים ]

       שרותי יעוץ:      שאלו את נציג BNH תערפי השרות .

       הקמת חברה:  תלוי בסוג ההתארגנות ובשירותים הנלווים  העלויות נעות בין 750.00 $  1,300.00 $ .

       עלויות סגירה:  החל מ - 500.00 $ ועד כ 1% מעלות הקניה ( במקרה של קנייה במזומן – כאשר אנו קונים  ע"י לקיחת משכנתא בין העלויות הינם כ 2% - 2.5% .)

       ביטוח בעלים:    על הבית, העלות תלויה בדרגת הכיסוי ובהתאם לשווי המבוטח נע בין כ  500.00 $ ועד כ 800.00 $

       בדיקת קבלן:    215.00 $ הסבר כאשר הנכס כבר נרשם על שם הלקוח בדיקת קבלן והצעת מחיר איננה עולה אך מכיוון וברוב המקרים, בקשה מקבלן נעשית טרום הקניה על מנת לבחון את כדאיותה ישנה עלות.

       בדיקת שמאי:  215.00 $ לקוח המבקש לקבל חוות דעת נוספת משמאי חיצוני

14.       עלויות אחזקה לנכס בארה"ב   הוצאות שוטפות

       מיסי נכס : נגזר משוויו  של הנכס ורמת המיסוי המחוזית להסבר על שיטת החישוב של מיסי נכס בארה"ב

       ביטוחים : משתנה בהתאם לפוליסה המבטחת.

       עלויות אכלוס :    כחודש שכירות.

       חברות ניהול:     כ 10% מן ההכנסות המגיעות מן השכירות במקרה והנכס יועד להשכרה.

       הגשת דוחות מס :     החל  מ – 150.00 $  בהגשה בסיסית.         

       תחזוקה :     בהתאם למצבו של הנכס תוכלו להתייעץ עם  יועצי BNH , לסכום אותו כדאי להקצות ולייעד לתחזוקה השוטפת .

           *  כאשר נממש נכס המוכר נושא בעלות עמלות סוכני הנדל"ן שהם כ 5-6%  .         

הרחבות בעניין מיסוי על רווח המושג באמצעות השקעות נדל"ן בארה"ב ניתן ללמוד במאגר המאמרים שלנו על מיסוי בין לאומי ותאום מול רשויות המס בישראל.

 

להורדת הסבר תהליך רכישת נכס בארה"ב בפורמט PDF

 

בכל שאלה או הבהרה בנוגע למסמך ניתן לפנות

 למשרדי חברת BNH   בטלפון 02-633-4999