הבית ב: Hillbrook Rd
- תחשיבי התשואה לשנים הקרובות
תקציב ההשקעה המובא מאפשר להביא את הנכס למצב אופטימלי אשר יהא בית מזמין וחם למשפחה יעודית כשוכרת, הבית עבר שיפוץ מקיף ומגיע עם אחריות קבלן לשנתיים למצבו כלומר, לא מקבלים טלפון על תשלום למשהו שהתקלקל ! משנה שלישית ואילך יש לקחת בחשבון משתנים נוספים אשר ישפיעו לחיוב כמו גם לזכות על התשואה ותפוקת ההכנסות מהנכס,
משתנה מחיר השכירות: חוזי השכירות נחתמים לשנה ומתעדכנים לפי מחירי השוק הדבר יכול להוות עלייה של כ 50 $ לכל חודש,
משתנה התחזוקה: ככל שעובר הזמן הנכס ידרוש תחזוקה תכופה יותר ולכן נכון יהא קחת בחשבון כ 50 $ לחודש לצרכי תחזוקה,
משתנה מיסוי ארנונה: אנו זוכים להצלחה רבה בערעור על גובה הארנונה ובכך חוסכים אלפי דולרים כל שנה עבור הלקוחות, והתוצאה עלייה בתשואות משנה ב' ואילך.
לפי חוקי מדינת אוהיו מוטלת אחריות על רשם הנכסים של המחוז לוודא כי כל נכס קיבל הערכת שמאות אוביקטיבת וראוייה, המחוז שומר מסמכים מפורטים לשמאות אשר קיימת לכל נכס במחוז. לפניכם סיכום הערכת השווי לנכס אשר זמינה באתר המחוז: הערכת השווי לנכס זה הינה 131,900 $ נכון לשנת 2013.
הבסיס לכל הערכת שווי הינו ניתוח השוואתי של עיסקאות דומות בסביבתו, הסביבה האופטימלית לביצוע הערכת שווי הינה בשוק פעיל אשר ההשוואת זימנות וקורבות ככל האפשר לנכס הנידון, מובאים לפניכם 5 הנכסים להשוואה אשר נימכרו ב 12 חודש האחרונים ואשר הינם בקירבה לנכס הנידון ברדיוס שלא יעלה על חצי מייל. הנכסים מסודרים לפי סדר קירבה.
| כתובת | מחיר | נמכר בתאריך | חד' שינה | חד' אמבט | שטח בנוי | שנת בניה | מחיר ל: Sqft | מרחק (mil) |
|---|
| 3770 Hillbrook |
$197,500 |
04/25/2013 |
4 |
3.0 |
1,500 |
2,541 |
$77 |
0.04 |
| 3751 Hillbrook |
$180,000 |
04/24/2013 |
4 |
3.0 |
2,121 |
1935 |
$84 |
0.07 |
| 3721 Hillbrook |
$123,500 |
09/172/2013 |
4 |
2.5 |
2,134 |
1956 |
$57 |
0.03 |
| 2367 Canterbury |
$196,000 |
05/07/2014 |
4 |
3.0 |
1,515 |
1932 |
$129 |
0.11 |
| 2429 Canterbury |
$115,000 |
05/23/2014 |
3 |
2.0 |
1,235 |
1935 |
$93 |
0.14 |
- שוק השכירות הינו שוק דינמי התלוי בין היתר בעונות השנה, בגורמים שונים בכלכלה, קהל היעד וכו'. על כן, השכירות הנקובה בתזרים המזומנים יכולה להשתנות +- 50-100 דולר.
- התקופה הנידרשת לצורך השלמת התהליך קרי רכישה,השבחה , שיווק ואיכלוס הנכס. הינה כ 4 חודשים. כאשר תקופה זו מושפעת מגורמים שונים אשר נימסרים ללקוח בעת ומשפיעים באופן משמעותי על התקופה הנידרשת,.
- בחודשי החורף פעילות השכרת הבתים כמו גם השבחת ושיפוץ הנכסים וארכים זמן ארוך יותר מבעונה, כאשר מהצד השני לרוב מחוסר אי תחרות מצד השוק המקומי בחודשים אלו ישנם הזדמנויות רבות.
- השיפוץ מבוצע ע"י קבלן השיפוצים של חברת BNH,הערכה זו לוקחת בחשבון ליקויים סבירים ובלתי צפויים שלא ניתן היה לחזותם בעת הערכת השיפוץ. כשאלו יתעוררו BNH תיקח עליהם את מלוא האחריות ולא תגבה סכום נוסף מהמשקיע.
- ניתוח התשואה מתייחס לתשואה הונית בלבד ואינו מתחשב בעליית הערך אשר צפויה להגיע ל-20%-40% בנכסי BNH ובכך להעלות את התשואה המאוחדת ל-20% בקירוב.
בברכת השקעה נבונה,
צוות BNH Investment Group
