כל התשובות החשובות לשאלות שרצית לשאול !

פרופיל העיר סולון ויקיפדיה

סולון הינה עיר במחוז קויאהוגה מדינת אוהיו ארה"ב, והינה פרבר העיר קליבלנד.

העיר הינה חלק ממטרופולין הנקרא צפון מדינת אוהיו אשר מאחד בתוכו את הערים השכנות אקרון, קנטון ופרבריהם , יחדיו הם מהווים את ריכוז האוכלוסין ה 15 במספר בגודלו בארה"ב. על פי מפקד האוכלסין בארה"ב נכון לשנת 2012 הערכה הינה כי מספר התושבים בעיר עמד על 23,160.

התפלגות האכלוסין לפי גזע הינה 77.5% לבנים, 10.6% אפריקאן אמריקן ו 10% אסיאיתים.

העיר נבחרה ע"י Money ברשימת - הערים הטובות למגורים בארה"ב מספר פעמים, במיקום ה 23 בשנת 2009, במיקום 3 בשנת 2011 ובמיקום ה 10 לשנת 2015. העיר מדורגת כאחת הערים הבטוחות במדינה, ומערכת בתי ספר ציבוריים מוערכת ביותר, ודורגה כאחת מן הערים | המקומות הטובים ביותר לגידול ילדים | ע"י Bloomberg Businessweek.

לעיר סולון כלכלה חזקה ובשנת 2013 ו 2014 ברציפות קיבלה את אות Google eCity award, והכרה כעיר עם קהילת אינטרנט עסקי החזקה במדינת אוהיו.

תעסוקה ורמת הכנסה

העיר סולון נחשבת satellite city שמשמעותה פרבר המכיל בסיס תעסוקה עצמאי אשר יכול לתמוך בצרכי האוכלוסיה של העיר (למרות שהתושבים מועסקים בקהילות והערים השכנות המהווה מטרופולין גדול יותר).

כיום, בהסתמך על נתונים רשמיים לעיר סולון מקבץ עסקים ב 5 תחומי תעשיה ומפעלים 1) חשמל וציוד חשמלי 2) מכונות תעשיה ומסחרי 3) מכישיר מדידה ושליטה 4) מוצרים כימיקלים ו 5) יצור מתועש למוצרי פלדה. מעל 8,000 מקומות עבודה או 75% מתוך 10,700 עובדי מפעלים מתחלקים בין 5 סקטורים אלו.

מעסיקים עיקריים:

• סוגלוק Swagelok | מס' עובדים 2,963
• נסטלה Nestlé's | מס' עובדים 2,225
• Pentair | מס' עובדים 505
• CVS Caremark | מס' עובדים 500
• National Enterprise Systems | מס' עובדים 500

תושבי העיר מועסקים בעיקר בתפקידי צווארון לבן ומהווה 91.95% מעיסוקם, באופן כללי סולן הינה עיר של מקצועות חופשיים הנהלה ומכירות .

ההכנסה החציונית למשק בית עומדת על 98,026 $ נכון לשנת 2015 וכמעט כפולה מן הנתון הארצי העומד על 56,516 $ בלבד, הגידול בתעסוקה עמד על 4.9% אחוז התושבים מתחת לקוח העוני עומד על 3.56% נתון אשר נמוך משמעותית מן הממוצע הארצי העומד על 15.93%.

חינוך והשכלה

מרבית ילדי העיר סולון נהנים ממערכת בתי הספר הציבורית של העיר הידועה באיכותה. מערכת בתי הספר בעיר סולון זוכה בקביעות לדירוג בראש רשימת 10 מערכות בתי הספר הטובות במדינת אוהיו בנוסף להכרה ברמה הארצית מעיתונים כדוגמת Newsweek , וUS News and World Report.

בדירוגים של אתר GreatSchools בתי הספר של העיר לגילאים השונים מקבלים את הדירוג הגבוה ביותר 10 מתוך 10

אחוז התושבים בעלי תואר ראשון או יותר עומד על 57.32% נתון גבוהה משמעותית מן הממוצע הארצי העומד על 21.84% בלבד .

שוק הנדל"ן וגידול/צפיפות אוכלוסין

העיר אשר הוכרה לראשונה ב 1961 מונה כיום כ 25,000 אלף תושב עם גידול אכלוסין יציב וקבוע שהחל עוד משנות ה 20 של המאה הקודמת, .

קצב גידול האכלוסין אשר לאורך כלל העשורים היה בנסיקה התמתן בעשור האחרון עקב חוסר בקרקעות ומיצוי הקרקעות הזמינות כיום למגורים כמעט במלואם כמו כן בהשפעת המיתון אשר פקד את כלכלת ארה"ב ובכללם את שוק המגורים בשנים 2007-2011 והפסקה בבנית יחידות מגורים חדשות. החל משנת 2012 אנו רואים את תחיתה מחדש של סקטור הבניה החדשה המסמלת את יציאת השוק מהשפעת משבר הסאב פריים .

מדינת אוהיו מבין המדינות המבילות בסקטור זה עם גידול של 18% בהתחלות בניה חדשות בארה"ב בשנה החולפות .

בשנים 1991 עד 2009 ניבנו בממוצע 125 בתים חדשים בשנה כאשר המספר הגבוה עמד על 178 בשנת 1993 והנמוך בשנת 2009 עם 8 בתים בלבד.

התחלות בניה בשנים 2000 - 2005:

• בתים חדשים שנבנו בשנת 2000 | 103
• בתים חדשים שנבנו בשנת 2001 | 135
• בתים חדשים שנבנו בשנת 2002 | 113
• בתים חדשים שנבנו בשנת 2003 | 116
• בתים חדשים שנבנו בשנת 2004 | 137
• בתים חדשים שנבנו בשנת 2005 | 129

התחלות בניה בשנים 2006 - 2009:

• בתים חדשים שנבנו בשנת 2006 | 49
• בתים חדשים שנבנו בשנת 2007 | 23
• בתים חדשים שנבנו בשנת 2008 | 17
• בתים חדשים שנבנו בשנת 2009 | 08

שווי חציון לבית עומד על 263,500 $ כאשר הוא צפוי להמשיך במגמת עליות ולהגיע במהלך 2017 אל נקודת הפיק האחרונה מ 2007 בה שווי בית עמד על 270,000 $ להצגת גרף מחירים .

מחוז קיאוגה ומטרופוולין צפון מדינת אוהיו

מחוז קיאוגה הינו המחוז המאוכלס ביותר במדינת אוהיו מדינה בת 11 מליון תושבים והכלכלה השביעית בגודלה בארה"ב , המחוז מהווה את מרכז הליבה עם 1.2 מליון תושב למטרפלין קליבלנד המהווה 2.3 מליון תושב למטרפלין צפון מדינת אוהיו המונה 4.3 מליון תושבים. .

התלג GDP במדינת אוהיו עמד על $608 מליארד דולרים ובצפון מדינת אוהיו לבדה על 229 מליארד דולרים (לצורך נקודת יחוס התלג של מדינת ישראל עומד על 286 מילארד דולרים) .

המעסיק המקומי הגדול במדינה הינו מרפאות קליבלנד קלינק היושבות בקליבלנד ומעסיקות 41,400 עובדים, בסקטור זה מתווסף מעסיק נוסף מרפאות יונברסיטי הוספיטל עם 24,000 עובדים גם הם יושבים במרכז קליבלנד בכוריור הרפואה על יוקליד אווניו, המעסיקה השלישית בגודלה הינה אוניברסיטת אוהיו המעסקיה 29,900 עובדים וטוענת לכתר, הגדולה ביותר בארה"ב מבחינת מספר סטודנטים העומד על 64,868 .

רמת אבטלה נמוכה 5.1% וכוח עבודה משכיל כמו גם תחומי תעסוקה מגוונים צפויים להוות קטר הצמיחה גם בשנים הבאות .

סיכום הישגים למחוז צפון אוהיו המכונה Cleveland Plus לשנת 2016

פרופיל הקרקע

לקרקע שטח של 415.8 דונמים איכותיים בית אחוזה ראשי ואגם בסדר גודל של כ 88 דונם.

מיקומו האסטרטגי של הקרקע המצוי בשטחו של מחוז קיהאוגה המאוכלס ביותר במדינת אוהיו ובנוסף לה בעיר הנחשקת סולון ולא רק זאת אלא אף בצמידות לאחת משכונות היוקרה של העיר יחדיו עם תוואי מיים ונופים קסומים מהווים ללא ספק מיקום מנצח וכפי שכל אחד יודע בנדל"ן הכל מתחיל וניגמר בלוקיישן לוקיישן לוקיישן.

מחירי המגרשים הנסחרים באזור ב 150,000 $ + לדונם שטח ו 200,000 $ + למגרשים בגודל 2 דונמים משמשים נקודת יציאה לחישוב ושיערוך פונטציאל הקרקע אשר איכותה עולה על כל החלופות עקב מיקומה ואספקט האגם.

עקב מחסור במגרשים לבנייה בעיר ובמחוז בכלל ועם הסטוריית גידול אכלוסין עקבי ומשמעותי הקרקע מהווה אחת מעתודות הקרקע המעטות אשר מיועדות ומאושרות למגורים והיא אף הגדולה שבהם. .

נכון להיום הקרקע עם הגדרות יעוד ותוכנית אב לשימוש כבתים פרטיים ומאושרת למגורים.

הרשאות יעוד - ותב"ע

הקדמה וקצת מושגים על תב"ע ובכלל .

• תב"ע (תוכניות בניין עיר) הינו מסמך בעל תוקף חוקי הבא להסדיר את השימוש בקרקע בשטח כל שהוא, בלשון החוק מונח זה ניקרא "תוכניות מתאר" . תוכנית זו מיעדת אזורים לשימושים שונים כגון אזורי מגורים, תעשיה, מסחר וציבור אשר מתבססות על תוכנית אב "מאסטר פלן" המשמשות תוכנית אב להתפתחות ישוב וצרכיו.
• יעודי קרקע Zoning , הינם הגדרות וכללי השימוש בהתאם לתוכניות התב"ע ובהם ניתן למצוא חלוקה לתתי יעוד כדוגמת בניה רוויה או צמודת קרקע ראו הגדרות יעוד לקרקע המדוברת לשמאלכם.
• איחוד וחלוקה מחדש (פרצלציה) הינה ישום מחדש של תוכניות מפורטות או תוכנית מתאר מקומית באמצעות איחוד מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש בהתאם לתוכנית החדשה וזאת על מנת לאפשר פיתוחו של השטח וניצולו המקסימלי לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור, אחת הסיבות לאיחוד וחלוקה יכולה להיות כאשר יש מספר מגרשים ובעלי זוכניות בקרקע .

המצב בו הקרקע כעת במצבה החוקי הינו קרקע עם תב"ע מואשר למגורים ועם הגדרות יעוד מתאימות וכל שנידרש הינו להשלים את הליך איחוד וחלוקה מחדש של מגרש אחד גדול לכדי מספר חלקות רב ככל שניתן.

חוזקות מול חולשות

החוזקה: לוקיישן, לוקשיין לוקיישן ועד קצת מים :) כמשקיעי נדל"ן אנו יודעים כי אין תחליף למיקום מנצח אשר מהווה את נקודת הבסיס לסיכויי הצלחה של כל מיזם נדלני .

מיקום נכון מגדיר את הקצב החל מביקושי שוק גבוהים והצע מוקטן ויקר ועד לכוח קניה המאפשר למיזם להגיע למימוש כלכלי מיטבי, על מנת לחדד את משמעותו המנצח של המיקום אנו נימנה את המרכבים אשר הופכים את המיזם למיקום אשר אין לו תחליף .

החולשה: לוקיישן, לוקשיין לוקיישן 😄 מיקומה של קרקע במרכז ולב הענינים גורם לכך שפיתוח הקרקע בכל דרך שתאה תהווה השפעה על סביבתה וכמידת השפעתה כך גם מידת העניין אשר תיצור כל תוכנית פיתוח אשר תוגש .

נקודת מוצא, תוכנית פיתוח מוצעת

שכונת טורנברי Thornbury & Luczek Subdivision על שם האגם מהווים יחדיו כ 250 בתים בנויים עם מגרשים של החל מ 1 דונם ועד 4 דונם, נכון להיום כלל המגרשים נימכרו לידים פרטיות וניבנו עליהם וילות יוקרה במחירים הנעים מ 600K ועד למליון $ +.

על בסיס אחוזי השימוש של שלבי הפיתוח הקודמים יחד עם בדיקות התכנות כלכליות אנו מעריכים כי השימוש המיטבי עם הסיכוים הגבוהים ביותר למימוש הינו פיתוח החלקה הגדולה בת 400 דונם לכדי כ 75 מגרשים אקסלוסיביים אשר כ 40% מהם יהנו ממחיר פרימיום עקב היותם קו ראשון למיים

הערכה הינה כי ממוצע שווי למימוש חלקה יעמוד על כ 250,000 $ + .

לצורך הליך פרצלציה ואישורים נידרשים 4 עד 6 חודשים בהליך הממצה את יעודי הקרקע הקיימים .

פונטציאל קרקע ומימוש

על מנת לגשת לנושא כבד זה של שיערוך פונטציאל נוכחי ועתידי נכון יהא לחלק את הפונציאל ל 3 סוגי תרחישים, להם לצורך הדיון ניתן שמות: הודאי , הסביר והסיכוי.

בקטגרויית הוודאי: נירצה להעיף מבט על מצבת הנכסים ולחלקם ע"פ דירוג נזילות, כלומר נכסים הניתנים למימוש מידי ושווים למימוש מידי כפי שהקרקע במצבה כעת וזאת ללא ביצוע פיתוח מעבר לקיים, שווי למימוש נוכחי יתן לנו את גבולות הסיכון/סיכוי ודאיים.

התפלגות נכסים:

• נזילות אבסלוטית | תקציבי פיתוח וקופת מזומנים של השותפות.
• אחוזה קיימת | דרגת נזילות גבוהה
• 400 דונם קרקע | נזילות סבירה

החלוקה הפשוטה ביותר ובמינמום השקעה הינה לחלק את 400 דונמים לכדי כ 20 (פחות או יותר) חלקות אקסלוסיביות בנות 20 דונם קו ראשון למים .

נקודת האיזון שלנו הינה שכל חלקה של 20 דונם! תמכר בלא פחות מ 368,000 $ , לצורך השוואה מחיר חלקות בנות 2 דונם בלבד נמכרות בטווח מחירים של בין 220,000 $ ועד ל 650,000 $ וזאת מבלי הנתון המועדף בקרקע זו עם האגם פרטי

בשקלול הנתונים הערכתנו היא כי חלקות בסדר גודל זה ובשיקלול מוטיב המים ינעו בסדרי גודל של 500,000 $ ל 650,000 $ פר חלקה מה שמעמיד אותנו כבר בנקודה זו על שורת רווח נאה של עשרות אחוזים .

בקטגרויית הסביר: ניקח בחשבון את התוכנית העיסקית אשר תשקף שימוש מצוי ועל פי הנוהג בקרקעות שכונות בעלות הגדרות יעוד זהות וזאת למרות שעדיין יש לאשר את התוכניות והגשתם

נתוני בסיס:

• לקרקע 415 דונם | הרשאות יעוד לבניית בית על כל 4 דונם, המאפשרות רשמית לבניה של עד 104 יחידות של בתים פרטיים .
• שימושים בקרקע צמודה | עמה אנו חולקים הרשאות יעוד זהות, על שטח בסדר גודל דומה ניבנתה שכונה עם 79 בתים פרטיים בגדלי שטח שונים המהווים: כ 30% מן הבתים ניבנו על שטח של עד דונם 1 60% ניבנו על שטח של עד 2 דונם ו 10% בלבד על שטח של 4 דונם ע"פ ההנחיות בהגדרות היעוד הקיימות.
• בהתבסס על נוהג שימוש והתכנות כלכלית | הערכתנו הינה כי הסבירות הינה לפיתוח של בין 65 ל 75 וילות

תרחיש זה יצדיק יציאה לפיתוח מיכוון ומכפיל את מקצה הרווחים הצפוי מבתרחיש קודם

בקטגוריית הסיכוי: ניקח בחשבון את היעוד המיטבי של הקרקע אשר יפיק את מקצה הרווחים הרב ביותר ואשר לו יש דרישות שוק קימות , ומיכוון והליך זה צריך לקבל שינוי יעוד או לפחות חריגות והתרים, הדבר בגדר סיכוי עד אשר יוכח כי הנדרש מקבל תמיכה מכלל הגורמים בו הוא תלוי, במקרה זה מייד נעדכן את השותפים בבשורה אשר תלווה כמובן בתוכנית עסקית מקיפה ומפורטת.

בחזרה לראש הדף