איתור הנכס
השלב הראשון בתהליך הרכישה של בתים בארה"ב הוא איתור הנכס. בשלב זה יושבים עם נציגי החברה, שומעים על הנכסים השונים שהן מציעות למכירה ומחליטים על מה להשקיע בהתאם לצרכיו של המשקיע. בשלב זה לוקחים בחשבון את סכום ההשקעה הרצוי, המיקום המועדף, סוג הנכס שנבחר וכן הלאה. ייתכן שהמשקיע ירצה לאתר נכס בעצמו וכאן החברה תסייע לו במציאת הנכס המתאים ובתהליך הגשת ההצעה לרכישה והקנייה בפועל כפי שיפורט בשלבים הבאים.
הוכחת יכולת רכישה
כאשר מגישים הצעה לרכישת בית בארה"ב, ובפרט כאשר המוכר הוא בנק או גוף ציבורי, יש צורך במסמך המוכיח שלמוכר יש יכולת פיננסית לרכוש את הנכס. מסמך זה נקרא POF - Proof Of Fund והוא מנוסח באנגלית על ידי הבנק שבו נמצא החשבון של המשקיע. אם בחשבון הבנק יש די כסף עבור עלות הרכישה והשיפוץ הנדרש ניתן להסתפק בהגשת צילום או העתק של מצב החשבון. במקרה שהרכישה ממומנת על ידי משכנתה יש להגיש אישור של הגוף המלווה עם סכום המשכנתה.
הגשת הצעה לרכישה
לאחר שאותר נכס למכירה העונה לדרישות המשקיע יש להגיש למוכר הצעת מחיר לרכישה בליווי מסמך ה-POF. במקביל להגשת ההצעה יש לבדוק את הנכס כפי שיפורט להלן. לעתים יהיה צורך בתשלום מקדמה בשלב זה. לאחר הגשת ההצעה על המוכר להגיש תשובה תוך זמן מוגבל כפי שייקבע בהצעה.
בדיקת הנכס
עם הגשת ההצעה נשלח מפקח מטעם העירייה לבדוק את מצב הנכס ולהגיש דו"ח על מצב הבית ועל התיקונים הנדרשים כדי שהעירייה תאשר את הנכס למגורים. יש לדעת שבתים בארה"ב נדרשים לעמוד בתקני העירייה למשל מבחינת מערכת החשמל והאינסטלציה. הדו"ח המוגש מטעם המפקח נקרא POS ובו יפורטו התיקונים שיש לבצע. בנוסף נשלחים לנכס בשלב זה קבלנים כדי להגיש הצעות מחיר לשיפוץ הנכס. לאחר קבלת הצעות המחיר ניתן להעריך בצורה טובה יותר את כדאיות רכישת הנכס.
חוזה הרכישה
בשלב זה מגיעים להסכמה עם המוכר על מחיר הקנייה והמוכר חותם על ההצעה שהוגשה על ידי הקונה. מרגע זה ואילך יש שלושה ימים שבהם הצדדים יכולים לערער על החוזה, בדרך כלל באמצעות עורך דין. לאחר החתימה על החוזה הנכס עובר בדיקה של Title Company.
Title Company
תהליך רכישת בתים בארה"ב מבוצע באמצעות חברת טייטל. זהו גוף משפטי נייטראלי בלתי תלוי הכולל סוכני ביטוח ועורכי דין המורשים לעסוק ברישום בעלות על בתים בארה"ב. החברה בודקת את מצבו המשפטי של הנכס ומוודאת שאין חובות ושעבודים קודמים על הנכס. חשוב לדעת שבארה"ב החוב רשום על הבית עצמו ולא על בעל הבית, ולכן אם לבעלים הקודמים היה חוב החיוב יהיה על בעל הנכס הנוכחי. הבדיקה המשפטית נמשכת מספר ימים ובנוסף אליה דואגת החברה לכל הקשור בתהליך מכירת הנכס, העברת הכספים לצדדים השונים בעסקה ורישום הנכס בטאבו. בסיום התהליך חברת הטייטל מעבירה את הבעלות על הנכס לקונה ונותנת ביטוח, כך שאם בעתיד יימצא חוב ישן על הבית החברה תישא בהוצאות.
Closing
החלק האחרון בתהליך הרכישה של בתים בארה"ב הוא הסגירה - Closing. לקראת הסגירה יש לדאוג לכל המסמכים והכספים הקשורים לביצוע הרכישה. בשלב הסגירה המוכר והמשקיע חותמים על כל הטפסים הנדרשים, הנכס נרשם על שם המשקיע והכסף עובר לידי המוכר. העברת הכסף למוכר נעשית באמצעות הפקדה לחשבון הנאמנות של חברת הטייטל והיא מעבירה אותו למוכר לאחר העברת הבעלות על הנכס על שם המשקיע.
בדיקה סופית וסידורים אחרונים
בסמוך לclosing מבצעים בדיקה סופית של הנכס כדי לוודא שמצבו לא השתנה מאז חתימת חוזה הרכישה. בנוסף יש לדאוג בהתאם לחוק בארה"ב לרכישת פוליסת ביטוח לבית ולסדר את עניין המשכנתה אם נלקחה. לאחר מכן אפשר להתחיל בתהליך השיפוץ.
חברת ניהול לבתים בארה"ב
מקובל שלאחר הרכישה נעזרים בחברת ניהול הדואגת לטיפול בנכס מכיוון שקשה לנהל בתים בארה"ב כאשר נמצאים בישראל. לעתים חברת תיווך הנדל"ן משמשת גם כחברת ניהול אבל לא תמיד. תפקיד החברה הוא להשגיח על הנכס ולדאוג לכל הקשור בהשכרת הנכס החל ממציאת שוכרים ועד להתמודדות עם בעיות שצצות עם השוכרים. דמי הניהול לחברה משולמים מתוך דמי השכירות. לעתים חברת הניהול תטפל גם בתהליך שיפוץ הנכס. בפרק זה ובפרק הקודם סקרנו את כל השלבים הכרוכים בתהליך רכישת בתים בארה"ב. בפרק הבא נתאר את העלויות והמיסים ברכישת דירות בארצות הברית.
המדריך המלא לנדל"ן בארה"ב
