פרק רביעי: סוגים נוספים של השקעות בארה"ב

בפרק הקודם למדנו על האופציות להשקעה לפי סוג הנדל"ן. כעת נראה אופציות נוספות להשקעה.

השקעה קבוצתית בנדל"ן בארה"ב

ישנה אופציה נוספת להשקעה בארה"ב והיא להשקיע יחד עם משקיעים נוספים בקבוצת רכישה. במקרה זה סכום ההשקעה הדרוש יהיה נמוך יותר, אך הסיכון גבוה יותר. השקעה מרוכזת פירושה שקבוצה של משקיעים מתאגדים, לעתים באמצעות חברת ניהול או סוכנות תיווך, ורוכשים יחד בניין דירות או קומפלקס בארה"ב. כל משקיע במקרה זה רוכש מעין מניה והחלק שלו בהשקעה יחסי בהתאם לסכום שהשקיע.

בהשקעה קבוצתית סוג הבניין שנרכש שונה מזה שתיארנו קודם. כאן מדובר על בית דירות המכונה Multy Family או על קואופרטיב. Multy Family הוא בניין דירות להשכרה הנמצא בבעלות של גוף אחד שיכול לכלול משקיע בודד או קבוצת משקיעים. הבניין מנוהל באמצעות חברת ניהול המטפלת בכל הקשור לבניין וגובה את דמי הניהול וההוצאות השוטפות. למשקיע אין בעלות על דירה מסוימת ושכר הדירה מחולק לכל משקיע בהתאם לאחוז השקעתו. קואופרטיב דומה למולטי פמילי אלא שכאן הבניין רשום כחברה בע"מ ומנוהל בידי דירקטוריון. במקרה של קואופרטיב כל דירה כן משויכת למשקיע מסוים.

השקעה קבוצתית בארה"ב מאפשרת השקעת סכום נמוך יותר, אך התלות בשאר המשקיעים ובגוף המנהל גבוהה מאוד. למעשה המשקיע הפרטי כמעט ואינו שותף לניהול הנכס. יש בכך גם יתרון כיוון שנחסכת התעסקות רבה סביב הנכס. עם זאת עלויות הניהול וההוצאות עלולות להיות גבוהות, במיוחד אם חלק מהדירות אינן מושכרות.

השקעה לטווח קצר - השבחת הנכס

חלק ניכר מהבתים למכירה בארה"ב הם נכסים שעוקלו לאחר שבעליהן לא שילמו את המשכנתה. מצבן של דירות אלה בדרך כלל מצריך שיפוץ רציני. לעתים דירות כאלה עמדו ריקות זמן רב או שסבלו מפריצות או השתלטות של תושבים חסרי בית. לפיכך אפשרות נוספת להשקעה הוא לרכוש דירות כאלה, לשפץ ולהשביח אותן ולאחר מכן למכור במחיר גבוה יותר. למעשה חלק מחברות הנדל"ן גוזרות את רווחיהן בשיטה הזו.

שיטות נוספות להשבחה הן למשל הרחבת הבית: הוספת קומה או חדר וכדומה. השקעה כזאת נעשית לטווח קצר ביותר והיא מתאימה במיוחד למשקיעים שזקוקים לכסף בטווח הקרוב, לאנשים שאינם רוצים להתעסק עם השכרת דירה ולמי שמבין בבנייה ושיפוצים. היתרון המרכזי בהשקעה כזו הוא שניתן לגזור רווחים הרבה יותר גבוהים. עם זאת יש לדעת שהסיכון גבוה יותר, ההוצאות גבוהות וההתעסקות רבה.

להשקיע לבד או דרך חברה?

בפני המשקיע קיימת האופציה לבצע את תהליך הרכישה והטיפול בנכס בעצמו או להיעזר בחברות הנדל"ן השונות. היתרונות בהשקעה עצמאית הם שיש סיכוי לרווח גבוה יותר מאשר בהשקעה דרך חברה. חברות הנדל"ן בדרך כלל גובות דמי ניהול ומוכרות את הנכסים במחיר גבוה ממחיר הקנייה שלהם. כמו כן החברה כמובן מונעת מהאינטרסים שלה למכור. לצד החסרונות הללו אין להתעלם מכך שלחברות הנדל"ן ישנו ידע מקצועי מקיף וקשרים בארה"ב, ואלו נחוצים להשקעה מוצלחת. לא לכל משקיע יש את הידע, הכישרון והזמן לאתר נכסים מוצלחים ולטפל בהם בצורה טובה. צריך גם לזכור שמדובר בשוק זר ורחוק, מה שמגביר את הסיכון בהשקעה עצמאית. לפיכך כדאי למי שאינו מומחה לכך, ובפרט אם אין לו ניסיון בהשקעות נדל"ן, להיעזר בחברה המומחית לנדל"ן בארה"ב. חלק מהחברות מאפשרות למשקיע לרכוש את הנכס בעצמו ישירות מהמוכר בארה"ב ומלוות אותו בתהליך הרכישה. בהמשך המדריך נרחיב על חברות הנדל"ן ואיך לבחור אותן.

איך לפזר את ההשקעה בנדל"ן בארה"ב?

כל משקיע צריך להחליט האם הוא משקיע את כל הסכום בנכס אחד או שהוא מעדיף לחלק אותו על פני מספר נכסים בארה"ב. לכל אחת מהאופציות יתרונות וחסרונות. לעתים הסכום העומד לרשות המשקיע יספיק רק לנכס אחד, במקרה זה ניתן לנסות לקבל משכנתה לשם מינוף ההשקעה. היתרון בחלוקת ההשקעה על פני מספר נכסים הוא האופציה להגדיל משמעותית את הרווח כמו גם פיזור הסיכון. החיסרון העיקרי הוא שזה דורש זמן והתעסקות רבים יותר.

כעת, משהבנו מהן האופציות המרכזיות להשקעה בנדל"ן בארה"ב, נעבור לפרק הבא ונראה מה צריך לבדוק לפני שמתחילים להשקיע.