פרק שלישי: מהן אפשרויות ההשקעה בארה"ב

כאשר משקיע פוטנציאלי רוצה להשקיע בארה"ב עומדות בפניו מספר אפשרויות. הוא יכול לרכוש בית פרטי, דירה בבניין, משרד, עסק וכדומה. כמו כן באפשרותו להשקיע יחד עם משקיעים נוספים בארה"ב בצורה מרוכזת. בפרק זה נסקור את האופציות המרכזיות להשקעה בנדל"ן בארה"ב.

השקעה בארה"ב באמצעות רכישת נדל"ן למגורים

השקעה כזו פירושה שהמשקיע קונה נכס לצורך השכרה למגורים. ישנם מספר סוגים של נדל"ן למגורים: בית פרטי צמוד קרקע, דירה בבניין או דירה בקומפלקס דירות. אפשר לקנות גם בניין דירות הרשום על בעלות יחידה אך בדרך כלל המשקיע הקטן יבחר באופציה זו יחד עם קבוצת משקיעים נוספים כשהבעלות על הבניין משותפת לכולם. לכל אחת מהאופציות ישנן יתרונות וחסרונות עליהן נרחיב מיד. היתרון המשותף לכולם הוא שבעקבות משבר הנדל"ן בארה"ב אנשים רבים איבדו את ביתם והביקוש לשכירות עלה, מה שמגביר את כדאיות ההשקעה בנדל"ן למגורים.

רכישת בית פרטי

השקעה כזו פירושה שהמשקיע קונה בית פרטי צמוד קרקע והוא הבעלים היחידים של הנכס והקרקע עליו הוא עומד. בארה"ב בית כזה נקרא Single Family והוא משמש למגורים עבור משפחה בודדת. כל הזכויות והחובות של הבית הם על בעל הדירה לבדו.

להשקעה כזו ישנם יתרונות בולטים:

• המשקיע הוא בעל הנכס הבלעדי ואינו תלוי בגורמים אחרים כמו במקרה של דירה בבניין.
• על פי רוב קל יותר להשכיר בית פרטי מאשר דירה בשל העדפות של האמריקאים לגור בצמודי קרקע.
• אין הוצאות נלוות כמו ועד בית וקל יותר לחזות במדויק את ההכנסות וההוצאות הצפויות.
• קל יותר לקבל משכנתה עבור רכישת בית פרטי מאשר עבור דירה בארה"ב.

החיסרון העיקרי באופציה זו הוא שמחירו של בית פרטי צמוד קרקע בדרך כלל גבוה יותר. כמו כן בתים אלו על פי רוב יהיו מרוחקים יותר ממרכזי הערים, מה שעלול להקשות על מציאת שוכרים.

רכישת דירה בבניין או בקומפלקס

השקעה זו דומה לרכישת בית פרטי בארה"ב, אלא שכאן המשקיע קונה דירה בבניין או בקומפלקס. במקרה זה אין למשקיע בעלות בלעדית על הקרקע והמתחם אלא רק על דירתו. בארה"ב ישנם כמה סוגי מגורים המתייחסים למושג דירה. במקרה זה אנו מדברים על מה שמכונה קונדומיניום: זהו למעשה בניין דירות כמו שאנו רגילים בארץ, אם כי בארה"ב מספר הדירות בבניין יכול להגיע למאות. כל דירה נמכרת בנפרד ושייכת באופן בלעדי לבעל הדירה ועליו לשלם ל"ועד הבית" המטפל בכל הקשור לניהול הבניין. דירה בבניין כזה מכונה Condo.

היתרון המרכזי של דירה כזו הוא מחיר נמוך יחסית. כמו כן ישנם בניינים וקומפלקסים המכילים תוספות כגון חדר כושר ובריכה. לאופציה זו ישנם מספר חסרונות:

• תלות גבוהה בגורמים אחרים כגון הגוף המנהל, בעלי הדירות האחרות, תקנון בניין וכדומה. כל אלו עשויים להגביל את רוכש הדירה במידה ניכרת.
• הוצאות ועד הבית עשויות להיות משמעותיות, במיוחד אם מדובר בקומפלקס עם בריכה ושירותים נוספים. גם כאשר הדירה לא מושכרת בעל הדירה צריך לשלם לועד הבית.
• קשה יותר לקבל משכנתה עבור השקעה בדירה בארה"ב.
• עליית הערך של דירות איטית יותר מאשר של בתים פרטיים.

השקעה בנדל"ן מסחרי בארה"ב

מלבד הנדל"ן למגורים קיימת גם האופציה להשקיע בארה"ב בנדל"ן מסחרי. כאן הכוונה לרכישת משרדים, חנויות, בתי מלון, מבני ציבור וכדומה. מבנים אלו שאינם מיועדים למגורים אלא להשכרה לגופים עסקיים או ציבוריים.

להשקעה כזו ישנן השלכות אחרות מבחינת המיסוי, הסיכון וההוצאות. נכס מסחרי ניתן להשכיר בדרך כלל במחיר גבוה יותר מאשר נדל"ן למגורים, אך ההוצאות גבוהות יותר. אחד היתרונות בנדל"ן מסחרי הוא שהשוכר יכול להיות גוף ממשלתי או ציבורי. במקרה כזה הסיכון שיתעוררו בעיות עם דמי השכירות קטן בהרבה. מעבר לזה אין הבדלים רבים בין נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן למגורים ויש לבצע את אותן בדיקות בשני הסוגים.

בפרק זה ראינו את האופציות להשקעה בארה"ב בנדל"ן למגורים או מסחרי. בפרק הבא נבחן סוגים נוספים של השקעות בארה"ב.