פרק ראשון: שוק הנדל"ן בארה"ב

רקע כללי על שוק הנדל"ן בארה"ב.

שוק הנדל"ן בארה"ב זוכה להתעניינות רבה בשנים האחרונות. הסיבה המרכזית לכך היא המשבר הכלכלי שפרץ בארה"ב ובעולם כולו ב-2008, מה שהביא לירידה משמעותית במחירי הנדל"ן בארה"ב. משקיעים זרים מהעולם כולל מישראל קיוו למצוא בארה"ב הזדמנות להשקעה במחיר נמוך שתביא לרווחים נאים. עם זאת, כאשר משקיע שאיננו מקומי רוצה להשקיע בשוק זר עליו ללמוד קודם על השוק בו הוא מעוניין להשקיע כדי שלא יבזבז את כספו לחינם.

השקעה בנדל"ן בארה"ב לעומת אפיקי השקעה אחרים

השקעה בנדל"ן שונה מאפיקי השקעה אחרים כמו רכישת מניות בבורסה או קניית אג"ח. ההבדלים העיקריים הם:

• רכישת דירה לצורך השקעה נעשית בדרך כלל לטווח ארוך יותר שכן הנזילות של הכסף נמוכה. שלא כמו בבורסה, לא ניתן לקבל את הכסף שהושקע על ידי מתן פקודה אלא צריך למכור את הדירה. תהליך מכירת דירה עשוי להימשך מספר חודשים.
• השקעה בנדל"ן נעשית לצורך עשיית רווחים מהכנסות מהשכירות וכן ממכירה עתידית במחיר גבוה ממחיר הקנייה.
• לרוב השקעה בנדל"ן כרוכה בסיכון נמוך יותר מאשר השקעה בבורסה, שכן התנודות במחירים מתונות יותר ואין להן בהכרח השפעה על מחירי השכירות או על הביקוש לשכירות. כמו כן ניתן לחזות בצורה מדויקת יותר מה יהיה תזרים המזומנים הצפוי מההשקעה.

מאפיינים של שוק הנדל"ן בארה"ב

שוק הנדל"ן בארה"ב איננו הומוגני והוא מתחלק לתתי שווקים רבים. השקעה בפלורידה, למשל, איננה דומה להשקעה במישיגן. ההבדלים בין השווקים נובעים בין השאר מהמיקום, המצב הסוציו-אקונומי באזור, רמת הפשיעה, האם קיימת הגירה חיובית או שלילית וכן הלאה. עם זאת, ישנם מספר מאפיינים המשותפים לכלל הנדל"ן בארה"ב: ראשית, מושגי המחירים שם שונים לגמרי מאלו הנהוגים פה בישראל. בארצות הברית ניתן לרכוש וילה רחבת ידיים במחיר של דירת 3 חדרים בארץ באזורי פריפריה, וזה לא רק בגלל המשבר הכלכלי. בארה"ב מחיר הקרקע אינו משמעותי כמו בארץ ושיטות הבנייה של הבתים זולות יותר.

שנית, פערי המחירים של הבתים בארה"ב גדולים הרבה יותר ממה שאנו מכירים בארץ. זה חשוב בגלל שכאשר שומעים ידיעה על ממוצע מחירי הדירות בארה"ב צריך לזכור שהממוצע מושפע גם ממחירן של דירות היוקרה. כאשר ערכן יורד זה משפיע מאוד על הממוצע. רוב הישראלים המעוניינים לרכוש נדל"ן בארה"ב אינם מחפשים לרכוש דירות יוקרה ולכן הממוצע פחות רלוונטי עבורם.

מאפיין נוסף הוא שתהליך רכישת נדל"ן בארה"ב נעשה בצורה מסודרת מאוד מבחינה חוקית ומשפטית. ישנם הבדלים למשל בנושא החקיקה והמיסוי, וכן מבחינת השקיפות המנהלתית. זה אומר שרוכש פוטנציאלי יכול לקבל את כל המידע הרלוונטי אודות הנכס בו הוא מתעניין. רוב העסקאות המבוצעות נרשמות באופן מסודר באתר של MLS - Multiple Listing Service המאפשר שיתוף פעולה בין מתווכים, ובו ניתן למצוא מידע על עסקאות נדל"ן.

במצב שנוצר כיום חלק ניכר ממשקיעי הנדל"ן בארה"ב הם משקיעים זרים, ורוב עסקאות הנדל"ן מבוצעות במזומן. על תהליך הרכישה של נדל"ן בארה"ב נרחיב בהמשך.

מאפיינים של דירות בארה"ב

בניגוד לישראל שבה רוב הבתים עדיין נבנים מאבן, הדירות בארה"ב נבנות בדרך כלל בשיטות בנייה מעץ או בנייה טרומית. אחת הסיבות לכך היא שארצות הברית סובלת לעתים מרעידות אדמה ובתי עץ יותר עמידים בפניהן בשל הגמישות שלהם. כמו כן אלו שיטות בנייה מהירות מאוד, ואסונות טבע כגון סופות טורנדו הפוקדים לעתים את ארה"ב מותירים עשרות אלפי אנשים חסרי בית ומצריכים פתרון דיור מהיר.

ההשלכות של אופי הבנייה על דירות בארה"ב הן שעלות הבנייה של בית זולה יותר ולכן מחירן של דירות בארצות הברית זול יותר באופן כללי לעומת ישראל. לעומת זאת צריך לזכור שבתי עץ מצריכים תחזוקה רבה יותר, כמו למשל צביעת העץ מדי כמה שנים.

לאחר שהבנו מה מאפיין את שוק הנדל"ן בארה"ב אפשר לעבור לפרק הבא שבו נפרט בהרחבה על משבר הסאב פריים ששינה את פני הנדל"ן בארה"ב.