פרק שמיני: מיסים ועלויות ברכישת דירות בארצות הברית

רכישת דירות בארה"ב כרוכה במיסים ועלויות הן בתהליך הרכישה והן לאחר מכן לאורך תקופת הבעלות על הנכס. גובה העלויות תלוי במדינה בה נמצא הנכס, שווי הנכס, אופן ההשקעה וכדומה. למשל ברכישת נכס שכבר עבר שיפוץ כמובן לא יידרשו עלויות שיפוץ שכן הן כבר מגולמות במחיר הנכס. בפרק הקודם פירטנו את שלבי הרכישה של דירות בארצות הברית.

להלן פירוט העלויות הקשורות ברכישה:

• הקמת חברת LLC: בין 350$ ל-1200$.
• בדיקת הנכס - כ-300$.
• חברת טייטל - כ-400$.
• עלות סגירה - בין מאות לאלפי דולרים.
• שיפוץ הדירה - תלוי בקבלן ובהיקף השיפוץ. העלות הממוצעת נעה בין עשרות למאות אלפי דולרים.
• תשלום לחברת הנדל"ן - ייסגר מול החברה.
• תשלום בגין הנכס עצמו - כפי שסוכם מול המוכר.

מהן העלויות שוטפות על דירות בארצות הברית?

לאחר שהנכס כבר מושכר לא נותר אלא לשלם את ההוצאות השוטפות הקשורות בניהול הנכס. מדובר בדרך כלל בעלויות הבאות:

ארנונה - בארצות הברית בעל הדירה משלם את הארנונה ולא השוכר כמו בארץ. כמו כן יש לשלם ארנונה גם אם אין דיירים בבית. הארנונה משולמת לעירייה אחת ל- 3 חודשים. גובה הארנונה תלוי בשווי הנכס ובשיטת המיסוי האזורית.

ביטוח על הבית - משולם אחת לשנה או בתשלומים כל חודש. העלות תלויה בהיקף הפוליסה, שווי הנכס וכדומה והיא נעה בממוצע בין 40$ ל-70$ בחודש.

דמי ניהול - משולם לחברת הניהול מתוך דמי השכירות אותם היא גובה מהדיירים. בדרך כלל העלות נעה בסביבות 8%-10% מדמי השכירות.

ועד בית - יש לשלם כאשר קונים דירה בבניין או בקומפלקס דירות. הוצאות תחזוקה על הבית, תיקונים וכדומה.

מס הכנסה משכירות - יש לשלם לרשות הפדרלית מס על ההכנסות מהשכירות וכן לשלם מס מדינה.

הגשת דוחות מס - עלות הגשת הדוחות יכול להגיע לכמה מאות דולרים.

הגשת דוחות מס

משקיע שהקים חברת LLC על שמו צריך להגיש דוח מס שנתי בארה"ב עם ההכנסות וההפסדים. כל ההוצאות בגין הדירות מוכרות לצורכי מס בארצות הברית לרבות ביטוח, תחזוקה שוטפת, משכנתה וכדומה. אם יש כמה בעלים הרשומים על שם חברת ה-LLC כל אחד מהם ישלם מס לפי החלק היחסי שלו בבעלות על החברה. שיעור המס נקבע לפי גובה ההכנסות השנתית והוא נע בין 10% ל-35%. למשל מי שהרווח השנתי שלו הוא פחות מ-8025$ נדרש לשלם 10% מס.

איך להימנע מכפל מסים בישראל ובארה"ב?

ישראלים המחזיקים נדל"ן בארה"ב מחויבים במס בארצות הברית וגם בישראל. החיוב במס הוא על ההכנסות השוטפות משכר הדירה וכן בעתיד כאשר הנכס יימכר מהרווח הצפוי מהמכירה - מס רווח הון. כדי להימנע ממצב של כפל מסים ישנה אמנת מס בין ישראל לארה"ב, כאשר לארה"ב ישנה קדימות בעניין המסים במקרה של ישראלים המחזיקים דירות בארצות הברית.

מהו מס ירושה?

בארה"ב ישנו מס ירושה על נכסים הנמצאים בארצות הברית, גם אם המחזיק בהם אינו תושב או אזרח אמריקאי. פירושו של מס זה הוא שאם חלילה בעל הנכס נפטר היורשים שלו ייאלצו לשלם מס משווי הנכס עד לשיעור מקסימלי של 35%. ישנן דרכים שונות לעקוף מס זה כגון הקמת חברה זרה שעל שמה יירשם הנכס, אך בעת מכירת הנכס חברה כזו תחויב במס רווח הון גבוה יותר מאשר נכס הרשום על יחיד בשיעור של 35% במקום 15%. אפשרות נוספת אותה כדאי לשקול למשל אם המשקיע מבוגר או שיש לו בעיות בריאותיות היא לרשום את הנכס מראש על שם היורשים העתידיים.

מימון ההשקעה

אחד היתרונות הגדולים בהשקעה בנדל"ן הוא היכולת לקבל הלוואה לצורך הרכישה. עם זאת חשוב לציין שבארה"ב קשה עד בלתי אפשרי לקבל משכנתה במצב הנוכחי, ובפרט לאזרחים זרים. האפשרות הראלית יותר היא להשיג משכנתה בארץ למימון רכישת דירה בארצות הברית. ייתכן שיידרשו ערובות למשכנתה מעבר לנכס בארה"ב ולכן תהליך זה קל יותר למי שמחזיק בנכס בארץ.

בפרק זה בחנו את ההשקעה מההיבט של העלויות והמסים הכרוכים בהשקעה בדירות בארצות הברית. בפרק הבא נבחן את כדאיותה של השקעה זו.