פרק שני: השפעת המשבר הכלכלי על הנדל"ן בארצות הברית

מהו משבר הסאב-פריים בארה"ב?

משבר הסאב-פריים הוא משבר פיננסי שפרץ בארה"ב ב-2007 והוביל כשנה לאחר מכן למשבר כלכלי עולמי. המשבר נקרא כך בגלל שהגורם העיקרי לפריצתו הוא הלוואות הסאב-פריים שניתנו בשנים שקדמו למשבר. הלוואות סאב-פריים הן הלוואות שניתנות לאנשים שהסיכון שלא יוכלו להשיב אותן גבוה, למשל בשל הכנסה לא יציבה. הבנקים דורשים עבורן ריבית גבוהה בגלל הסיכון הגבוה יותר ומסתמכים על כך שאם הלווה לא יעמוד בתשלומים הם יעקלו לו את הנכס וימכרו אותו.

התהליכים שהובילו לפרוץ המשבר:

• בשנים שקדמו למשבר חל גידול בשוק הנדל"ן בארצות הברית. הממשל האמריקני עודד נתינת הלוואות לצורכי דיור בתנאים נוחים, למשל בריבית נמוכה וללא צורך במקדמה. הריבית הנמוכה והיכולת לקבל משכנתה מבלי לתת מקדמה או ערבות נוספת פרט לנכס גרמו לעלייה בביקוש להלוואות ובביקוש לנדל"ן. למעשה נוצר מצב שבו לא משתלם לשכור דירה משום שניתן לקבל משכנתה בקלות. למקבלי ההלוואות לא היה מה להפסיד מלבד הדירה שרכשו שממילא מומנה במלואה באמצעות המשכנתה.
• היכולת של כל אחד כמעט לקבל משכנתה הובילה לעלייה בביקוש לנדל"ן, מה שהביא כמובן לעלייה במחירי הנדל"ן בארצות הברית. כתוצאה מכך עלה הביקוש גם לנדל"ן להשקעה ולא רק לצורכי מגורים. הלוואות הסאב-פריים ניתנו בצורה לא מספיק מבוקרת, שכן הבנקים האמינו שרוב הלווים יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה.
• הבנקים והגופים המלווים מימנו את המשכנתאות שניתנו על ידם באמצעות הנפקת אג"ח מגובות משכנתה. הריבית שניתנה למשקיעים בניירות ערך אלו הייתה גבוהה יותר ממה שיכלו לקבל במקומות אחרים.
• בסוף 2006 חל זינוק במספר הלווים בשוק הסאב-פריים שלא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה, בין השאר בעקבות עליית הריבית. מכאן ואילך החלו העניינים להתגלגל כמו כדור שלג: הגידול בשוק הנדל"ן בארצות הברית התמתן והלווים שלא שילמו את המשכנתה מסרו את בתיהם לגופים המלווים. גופים אלו ניסו ללא הצלחה למכור את הנכסים כדי לשלם למחזיקי האג"ח ופשטו את הרגל. המניות הקשורות לשוק המשכנתאות קרסו והמשבר התפשט הלאה ברחבי העולם.
• כאילו לא די בכך, גם לווים שכן יכלו לעמוד בתשלומים מבחינה כלכלית העדיפו לוותר על הנכס ולא להשיב את ההלוואה. הסיבה לכך הייתה ירידת ערך הדירות בארה"ב. כך למשל, מי שקנה דירה ב-180 אלף דולר בעזרת משכנתה ובתקופת המשבר ירד ערך הבית ל-150 אלף העדיף בפשטות לוותר על הבית ולא להמשיך בתשלום המשכנתה.

כיצד השפיע המשבר על הנדל"ן בארצות הברית?

בעקבות המשבר נותרו בנקים וגופי הלוואות עם כמות עצומה של נכסים שעוקלו על ידם מהלווים שלא עמדו בתשלומים. הם ביקשו להיפטר מהנדל"ן שברשותם כמה שיותר מהר, הן לצורך תשלום חובותיהם והן בשל הטיפול וההוצאות על הבתים. המצב הזה הוביל לירידה במחירי הנדל"ן בארצות הברית עד לשפל של ממש. בתים נמכרו במחירים הנמוכים אפילו בחצי ממחירם שלפני המשבר.

משקיעים זרים מרחבי העולם החליטו לקפוץ על ההזדמנות ולנצל את המחירים הנמוכים לצורך השקעה בנדל"ן בארה"ב מתוך הנחה שבעתיד המחירים ישובו לעלות. במקביל, התנאים לקבלת משכנתה בארה"ב הוחמרו ונבצר מהלווים שלא השיבו את ההלוואה שלקחו לקבל משכנתה למשך מספר שנים. זו הסיבה לכך שרבים מהאמריקאים עצמם מנועים מלנצל את מחירי הנדל"ן הנמוכים שבעקבות המשבר. נוסף על כך, רבים מאותם לווים שנכסיהם עוקלו נאלצו לגור בשכירות, מה שהעלה את כדאיות ההשקעה בנדל"ן בארה"ב.

השפעה נוספת של המשבר על הנדל"ן בארצות הברית הוא שעסקאות רבות נעשות במזומן. סיבה אחת לכך היא שהבנקים בארה"ב הקשיחו את תנאי קבלת המשכנתה. סיבה נוספת היא שמחירו של בית נמוך יותר כאשר הוא נמכר תמורת מזומן. ההיצע הגדול של נדל"ן למכירה שנוצר בארצות הברית גורם לבעלי הבתים הללו להיות לחוצים למכור כמה שיותר מהר ולכן הם מעדיפים למכור במזומן במחיר נמוך יותר.

האם גם הנדל"ן הישראלי הושפע מהמשבר?

כן, בצורה עקיפה. כדי למנוע משבר דומה בישראל החמיר בנק ישראל את תנאי קבלת המשכנתאות והטיל מסים על רכישת דירה שנייה. בעקבות כך הואטה צמיחת שוק הנדל"ן הישראלי. צעדים אלו, יחד עם מחירי נדל"ן גבוהים בארץ ותשואה נמוכה הובילה ישראלים רבים להתעניין בהשקעת נדל"ן בארה"ב.

לאחר שהבנו את המציאות שנוצרה בשוק הנדל"ן בארצות הברית בעקבות המשבר נראה בפרק הבא מהן אפשרויות ההשקעה בארה"ב.