הענק המתעורר -עיתון המבשר

מעולם, אומרים מומחים בענף, לא ראינו שוק מתאושש בכזו מהירות • אבל העובדות גוברות על כל תחזית או פרשנות ואלו מצביעות על קצב מהיר ומפתיע בהתאוששות ענף הנדל"ן האמריקני לאחר משבר הסאב פריים שהשפיע עליו באופן ישיר לפני שש שנים • בתווך אורבות למשקיעים שורה של בעיות, החל מבעיות טאבו לאלו מהם שאינם מודעים, עבור לבעיית האזור ואופיו שיכולים להיות ניגודיים בהפרש של רחוב אחד וכלה בהעדר ידיים עובדות בשוק המתעורר 

 בהו"ב תשע"ג (4 במאי 2013) מאת שלמה גרין, עיתון המבשר הורד כתבה

 שש שנים. זהו פחות או יותר פרק הזמן בו ישבו רוכשי הדירות האמריקנים על הגדר והמתינו. הם לא המתינו לירידת מחירים – המחירים גם כך ירדולשפלהיסטורי – אלאלהתייצבותשלהשוק אחרי משבר הסאב פריים. החשש מפני רכישת דירה אחרי המשבר שהותיר מיליונים ללא בית, לצד הזהירות הרבהשל הבנקים שכבר לאששים לחלק משכנתאות לכל המעוניין, יצרו תקופה ארוכה של דשדוש בשוק הנדל"ן האמריקני.

 אבל בחודשים האחרונים משהו החל להשתנות, ובקצב מהיר שמפתיע את הפעילים בענף. תחקיר של הניו יורק טיימס שתורגם בדה מרקר מגלה כי רוכשי בתים חדשים מרחבי ארה"ב מגלים לאחרונה כי אין מספיק בתים למכירה שיכולים לעמוד בגל החדש של הביקוש – תרחיש שעד לפני תקופה לא ארוכה נחשב לדמיוני. קורט קיי. קולגן, מתווך נדל"ן, מספר כי "ב-27 שנותיי בתחום לא ראיתי מלאים כה נמוכים", ומוסיף כי "מעולם לא ראיתי שוק מתאושש בכזו מהירות".

 גם מדד קייס שילר, הנחשב למקור מידע אמין על שוק הנדל"ן האמריקאי, מראה כי ב-2012 עלו מחירי הבתים בארה"ב בשיעור ממוצע של 7.3 אחוז. המחירים נעו בין עלייה מתונה בניו יורק, לזינוק של עד 23 אחוז באזורים שסבלו מירידת מחירים חדה בתקופת המשבר.

 מה הסיבות להתעוררות המהירה בענף הדיור בארה"ב? ישראל הריס, מנכ"ל ובעלים של חברת השקעות הנדל"ן האמריקנית BNH, אומר כי מדובר בשילוב בין מספר מגמות, כמו התאוששות שוק העבודה, וחזרתם של הבנקים למשכנתאות לפעילות מוגברת אחרי תקופה ארוכה. לדברי הריס, ירידות המחירים בזמן המשבר משקפות את פוטנציאל עליית המחירים עכשיו, כשהשוק מתעורר.

 "בממוצע הכללי, מחירי הנדל"ן בארה"ב נחתכו במחציתלאחרמשברהסאב פריים", אומר הריס. "בחודשיםהאחרוניםאנו רואיםשהממוצע הזה עולה בשיעור של 2-3 אחוזים בחודש, וזה מעיד על התעוררותממשיתשל השוק".

 חשוב לדעת שלא בכל מקום בו ירדו המחירים בחדות יש לצפות שהמחירים יחזרו לרמות של לפני המשבר. אסור לשכוח, אומר הריס, שערב המשבר היתה בועת מחירים שלא שיקפה את הערך הריאלי של הבתים.

 "היו מקומות שהמחירים המריאו למעלה ללא סיבה ממשית ולא היו מוצדקים, והם חטפו הכי הרבה. באזורים עם פחות בועתיות הנפילה היתה יותר מתונה ואלה השווקים שחוזרים ראשונים לשפיות ומובילים את העליות. החלוקה הזו קיימת גם בתוך הערים – בפיניקס שבאריזונה למשל, המחירים זינקו מ-2000 עד 2006 בקצב מהיר. מה שמשך הרבה מאוד קבלנים וכך נוצרה בניית יתר שגרמה לנפילה.

 "עכשיו, בשכונות האיכותיות בעיר המחירים יחזרו לרמות של פעם אבל בשכונות חדשות שנבנו ממשלפני הנפילה, שם הבנקים עיקלו את כל הבתים, יארך עוד הרבהשנים עדשהמחירים יתאוששו, אם בכלל. לכן, ההשקעה הבטוחה היא בשכונות היציבות והאיכותיות, שם יותר קל לנתחאתהמגמות".

 פוטנציאל הבתים המעוקלים

 אחד היעדים המושכים בימים אלה משקיעים לענף הדיור בארה"ב, הוא מיליוני הבתים המעוקליםשמוחזקים בידי הבנקים. הריס מספק דוגמה לאזור בו המגמה הזומורגשתבמיוחד.

"אני פועל בימים אלה באזור ספציפי בקליבלנד שבאוהיו. האבטלה באוהיו היתה גבוהה מאוד בשיא המשבר, והגיעה ליותר מעשרה אחוזים. עם ההתאוששות חלה ירידה חדה בשיעור האבטלה, שמשפיעה כמובן על היכולת לרכוש בתים ועל רמת מחירי הדירות. בממוצע, המחירים צנחו בשלושים אחוזים בשיא המשבר, אך בתחום הבתים המעוקלים קיים פוטנציאל השבחה גבוה יותר, כי הבנקים מוכרים בפחותממחירי השוק.

 היכולת לרכוש בתים ועל רמת מחירי הדירות. בממוצע, המחירים צנחו בשלושים אחוזים בשיא המשבר, אך בתחום הבתים המעוקלים קיים פוטנציאל השבחה גבוה יותר, כי הבנקים מוכרים בפחותממחירי השוק. "הסיבה לכך היא, בין השאר, העובדה שהאמריקני הממוצע מעדיף לשלם יותר ולקנות בית במצב של 'מובינג קונדישן', שמוכן לכניסה מיידית, ובתים כאלה ניתן לקנות רק ממוכרים פרטיים. הבתים המעוקלים שהיו כשנתיים תחת ניהול של הבנק נמצאים במצב מוזנח. זה מרתיע רוכשי דירות מקומיים אך מהווה הזדמנות מבחינת המשקיע, שיכול לרכוש בית כזה, לשפץ אותוועדיין המחיר הסופייהיה זול לעומת מחירי השוק".

 "העסקה בוצעה בשכונה בה מחיר בית פרטי רגיל נע סביב 140 אלף דולר, והוא הצליח בזכותה שיפוץ וההשקעה למצוא קונה ששילם הרבה מעבר למחיר השוק, קרוב ל-180 אלף דולר. רווח של חמישים אחוז בתוך פחות משנה"

 מה גודל הפערים בין מחירי השוק למחירי הבתים המעוקלים? "אם בתים רגילים שעלו לפני המשבר מאתיים אלף דולר נמכרים עכשיו במאה אלף, הבנק ימכור בית כזה במחיר שנע סביב שישים אלף דולר", אומר הריס. "החברה שלנו רכשה לאחרונה בקליבלנד בתים שעלו 180 אלף דולר לפני המשבר, ואנחנו שילמנו עליהם לבנק מחיר של 40-50 אלף דולר. כמובן שמדובר בבתים שדורשים שיפוץ בעלות גבוהה, אך בשורההתחתונה, אחרישמשקלליםאתעלות השיפוץ, מדובר בעסקה שמשקפת מחיר נמוך במיוחד ביחס למחירי השוק.

 הריס מספר על משקיע מישראל שקנה לפני מספר חודשים מהבנק בית במצב קשה, כאשר עלותהרכישה והשיפוץ הגיעה ל-120 אלף דולר. העסקה בוצעה בשכונה בה מחיר בית פרטי רגיל נע סביב 140 אלף דולר, והוא הצליח בזכות השיפוץ וההשקעה למצוא קונה ששילם הרבה מעבר למחיר השוק, קרוב ל-180 אלף דולר. רווח של חמישים אחוז בתוך פחות משנה. גם בעסקאות פחות רווחיות, משקיעים המתמקדים בבתים מעוקלים באזורים האיכותיים מצליחים להגיע לרווחיות ממוצעת של שלושים אחוזים נטו לעסקה שטווח הזמן שלה מהרכישה ועד המכירה לאחר השיפוץ נע בין חצי שנה לתשעה חודשים.

 מקום לזהירות

עד כאן על פוטנציאל הרווח הגדול בענף הדיור האמריקני. אבל יש גם פוטנציאל הפסד. משקיעיםרביםשנוהריםלשוקמתפתיםלהצעות קוסמות בלי לשים לב לאותיות הקטנות, ומגלים שנפלו בפח. הריס מספר כי בחברת BNH שתחת ניהולו המשקיעים רוכשים את הדירה ישירות מהבנקים והעסקה כולה נחתמת באופן ישיר כאשר הבית נרשם בטאבו על שם הקונה. אבל לא כל המשקיעים מקפידים על רישום בטאבו. רבותמהחברותהמציעותלמשקיעיםלרכושבית בארה"ב לא מיידעות את הרוכשים באפשרות לרישום בטאבו. זאתלמרותשהנוהג בעתרכישת ביתבארה"בהואשעורךהדיןהמבצעאתהעסקה מחזיק אצלו אתהכסף עד לרישום בטאבוורק אז מעביראותו למוכר.

 "חברות רבות שפעלו במרווח שבין המשקיעים לבין שוק הדיור האמריקני נקלעו למאבקים משפטיים בגלל בעיותכאלה ואחרות", מספר הריס. לדבריו, המשקיע הפוטנציאלי חייב לבצע מחקר שוק בעצמו, ולא לסמוך על החברה המתווכת גם אם מדובר בחברה אמינה. "גם אם החברה היא מקצועית והנתונים שהיא מציגה ללקוח הם אמינים, חובה עליו לבדוק בעצמו ולוודאזאת, וזה לאכל כךמסובך".

 בין הנתוניםשחובה לבדוק – איכות האזור בו מוצעת העסקה, נתון שמשתנה לעיתים מרחוב אחד לשני. "יש רחובות שהפכו בשנות המשבר למקומות מגורים של טיפוסים מפוקפקים, וכיום הרשויות עושות הכל כדי להשיג צווי פינוי והריסה שיאפשרו להן לפנות את הרחובות הללו", אומר הריס. לדבריו, המצב הזה גורם לכך שרמות המחירים בשכונות ואפילו ברחובות סמוכים יכולות להיות שונות לחלוטין, ולמשקיע הפוטנציאליאסורלסמוךעלאינפורמציהחלקית שלאמלמדתעל התמונה המלאה.

 למשקיע הפוטנציאלי אסור לסמוך על אינפורמציה חלקית: "יש רחובות שהפכו בשנות המשבר למקומות מגורים של טיפוסים מפוקפקים, וכיום הרשויות עושות הכל כדי להשיג צווי פינוי והריסה שיאפשרו לפנות אותם"

 ובינתיים, תנופת הבניה הפוקדת את ארה"ב יוצרת בעיות שעד לפני זמן קצר איש לא העז לצפות, כמו למשל המחסור בידיים עובדות בשוק המתעורר. נשיא חטיבת צפון קליפורניה בחברת ניו הום, קווין קרסון, מספר כי החברה שלו מתכוונת להקים 120 בתים בצפון קליפורניה השנה, לעומת 50 בתים ב-2012, אולם הבניה צפויה להימשך יותר זמן מהרגיל, והעלויות מאמירות, כאשר אחת הסיבות לכך היא המחסור בכוח עבודה מיומן. עובדים רבים במגזר עתיר המהגרים עזבו את האזור וחזרו למקסיקו ולמקומות אחרים בדרום. אחרים פנו למגזר האנרגיה הפורח בטקסס. עכשיו הם מתחילים לחזור, יחד עם הרוכשים והמשקיעים שגילו את השוק מחדש.