חו"ל בר-השגה // אין כסף לדירה בישראל? חפשו בית בקליבלנד

09:21 19.04.2013 מאת: נמרוד בוסו, דה מרקר

בהתחשב בעובדה שהתשואה על נכסים להשקעה בישראל היא במקרה הטוב כ-5% לשנה, ו-2.5%-3% במקרים המוצלחים פחות, מדובר בהשקעה מפתה. לכן לא מפתיע לשמוע שיותר ויותר צעירים ישראלים - שגם כך מתקשים ברכישת בית בישראל, שלא לומר יכולים רק לחלום על האפשרות הזו - מחליטים לשים את מעט ההון העצמי שצברו על "בית באמריקה". לשם המחשה, 280 אלף שקל הם בדיוק רבע מעלותה הממוצעת של דירת 4 חדרים חדשה בחדרה.

גורמים המעורבים בשוק השקעות הנדל"ן בצפון אמריקה מספרים כי בשנה האחרונה הם חשים עלייה חדה בכמות הזוגות הצעירים המבקשים לבחון נתיב השקעה זה. אלא ששוק הנדל"ן בחו"ל הוא אחד השווקים המסוכנים להשקעה, בין אם בשל תרגילי עוקץ ובין אם בשל גורמים לא מקצועיים מספיק הפועלים בתחום, גם אם ללא כוונת זדון.          

"עד היום היו המשקיעים אנשים מבוססים יחסית, מבוגרים בני 50 פלוס, שכבר רואים את הפנסיה מתקרבת. כיום מגיעים אלינו יותר ויותר בני 30", מעיד ישראל הריס, הבעלים של חברת BNH השקעות נדל"ן, שפועלת בעיקר באזור קליבלנד ובפרט בביצ'ווד - פרוור מבוסס במטרופולין. "20%-30% מהפניות מגיעים מזוגות צעירים חסרי דירה בישראל. זה התחיל בטפטוף לפני כשנה, ומאוד התגבר באחרונה".

 לדברי הריס, המתגורר בביצ'ווד, מדי חודש מעורב משרדו בחמש עסקות לרכישת בית להשקעה על ידי זוגות צעירים, חלקם עדיין מחוסרי נכס. הוא מספר כי התופעה נפוצה במיוחד במגזר החרדי. "בקהילה החרדית נהוג לקנות לזוגות צעירים דירה, או לפחות לסייע להם משמעותית. אלא שברמת המחירים הנוכחית, הזוגות מעדיפים להשתמש בהון העצמי שאמור היה לשמש אותם לרכישת בית עם משכנתא בישראל כדי לקנות בארה"ב בית ללא משכנתא, ולממן את השכירות בישראל באמצעות התשואה".

 הריס אומר כי חלק ניכר מהנכסים שישראלים רוכשים עוקלו בשנות משבר הסאבפריים, וכעת הבנקים מוציאים אותם למכירה בזול: "אנשים מעוניינים במשהו סולידי, אבל שיביא תוצאות מהירות, ובונים על כך שהשוק יעלה".

 הרוכשים מגיעים לבדוק את הנכס?

 "צעירים בדרך כלל לא מגיעים, אף שלא מזמן הגיע לכאן זוג בירח דבש כדי לראות את הבית. אנשים מבוגרים יותר מגיעים ובודקים את הנכס באופן יסודי. יש להם זמן. לכן לצעירים אנחנו משתדלים למצוא עסקות פשוטות וקטנות יותר".

 איך הם יכולים לדעת מה הם קונים?

 "יש כמובן חשש, וזה דבר שתמיד מפריע ללקוחות.

 אנחנו מנסים להנגיש להם את העסק כמה שיותר. כיום אפשר למצוא הרבה מאוד נתונים באינטרנט. המקבילה האמריקאית ל'יד 2' הוא האתר Zillow.com, שעובד בצורה של מפה. אתה יכול לסמן בית ספציפי, ולקבל מידע מלא על כל העסקות שנעשו בו או בסביבתו".

משה פרידמן, מבעלי חברת פרופר הפעילה בשלוש השנים האחרונות בהשקעות בארה"ב ומנהל "מועדון המיליונרים" העוסק בייעוץ למשקיעים קטנים בתחום הנדל"ן, אומר כי רכישת נכס ללא בחינה ממשית היא צעד בעייתי. "העסק שלי מבוסס במידה רבה על אמון", הוא גורס. "אדם רוכש בית, יוצא מזה מרוצה ומביא את הלקוח הבא". פרידמן משווק

 קוטג'ים טוריים בבולטימור בפרט ובמרילנד בכלל, שעולים כ-100 אלף דולר. "מדובר ב-10%-12% תשואה שנתית נטו: השקעה של 350-400 אלף שקל ותשואה של 900 דולר בחודש".

 גם פרידמן מספר על היענות גוברת מצד צעירים. אחד מהם הוא דודי, 28, תושב בני ברק, נשוי ואב לארבעה, העובד כסופר סת"ם ולומד בכולל. "לפני שנתיים רכשתי בית להשקעה בטור קוטג'ים בבולטימור, שתי קומות עם מרתף, תמורת 92 אלף דולר", הוא מספר. לדבריו, בניכוי 13% מסך ההכנסות שגובה חברת הניהול האמריקאית המטפלת בנכס, נותרים לו 11% תשואה על ההשקעה, המכסים את דמי השכירות שלו בבני ברק. "אם הייתי קונה בית בישראל, ההון שלי היה מכסה אולי שליש מהמחיר ומשאיר אותי עם משכנתא עצומה. בזה ממש לא הייתי מעוניין".

 והגיוני יותר להשקיע את כל החסכונות בבית שמעולם לא ראית?

 "אמנם רכשתי אותו רק על סמך מידע שנמסר לי על ידי הסוכנות, אבל אבא שלי מכיר את משה וסומך עליו, ואני מרוצה בינתיים. אני מכיר עוד כמה משפחות צעירות שהשקיעו בנדל"ן בחו"ל, כך שאני לא מרגיש לבד בעניין הזה".

 הרכישה הזו מחליפה מבחינתך רכישה בישראל?

"לא. אני עדיין רוצה לקנות דירה בישראל, אבל צריך למצוא דירה שתתאים לי. אני מקווה שהערך של הנכס בארה"ב יעלה, לצד זה נחסוך, ואני מקווה שנגיע למטרה".

 שיקולים דומים מנחים את אריאל, 28, מירושלים, נשוי טרי, שבימים אלה נמצא בשלב חיפושים מתקדם לקראת רכישת בית להשקעה בארה"ב. "מרבית הצעירים בני גילי הולכים כמו עדר ורוכשים דירת 4 חדרים במודיעין. יש לי הון עצמי של 400-500 אלף שקל, ואני מעדיף ליצור באמצעותם קרש קפיצה לחיים ולא לקחת משכנתא של 600–700 אלף שקל. בדקתי אפשרויות השקעה בחיפה ובבאר שבע, אבל השוק האמריקאי קורץ לי. בעקבות הקריסה הגיע השוק לרמת שפל שממנה אפשר רק לעלות, ואני מקווה שהוא יעלה בסופו של דבר".

 שיחה עם אריאל מעלה כי מדובר בבחור פיקח: הוא קורא עיתונות כלכלית, וגם שמע על מקרים דוגמת חברת גלובל פאראגון, שעסקה בהשקעות נדל"ן בטקסס והודיעה לפני כמה חודשים כי נקלעה לקשיים המעמידים בסכנה את מאות המשקיעים ששמו בה את מבטחם. הוא מאמין שלו זה לא יקרה, בין השאר בגלל כמה אמצעי הגנה שהוא נוקט, כמו איסוף מידע עצמאי באתרי נדל"ן אמריקאיים. "כבר יצא לי להיתקל בחברות שמנסות למכור ב-30 וב-40 אלף דולר נכסים שהשווי שלהם מוערך ב-15 אלף", הוא מספר. "פרט לזה יש לי שיטה: אני מבקש מכל חברה שעמה אני בקשר לחבר אותי עם שני רוכשי עבר לפחות, ושלפחות אחד מהם יהיה רוכש ותיק".

 "90% מהחברות הן תרמית"

 אלא שדווקא בחורים אינטליגנטים כמו אריאל עשויים למצוא את עצמם במצב קשה שבו כל חסכונותיהם יורדים לטמיון, כך מזהיר אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל חברת פרופימקס העוסקת בהשקעות נדל"ן בחו"ל בהיקף רחב, ושעם לקוחותיה נמנים משקיעים מוסדיים ובעלי הון פרטי. לרוכשים פוטנציאליים ממליץ רוזנהיים בחום להימנע מהשקעה הרפתקנית. "להשקיע בנדל"ן בחו"ל זה להיכנס לשדה מוקשים, ומי שרוצה להתעסק בזה חייב לעבוד עם חיל הנדסה", הוא טוען. "יותר מ-90% מהחברות העוסקות בהשקעות בחו"ל הן תרמית. מדברים על 15% תשואה, 18% תשואה, אין דברים כאלה. מי שמבטיח תשואה כזו פשוט מרמה".

 לטענת רוזנהיים, חלק לא מבוטל מהחברות שמוכרות בתים צמודי קרקע במחירים מפתים רכשו את הבתים במחיר נמוך הרבה יותר, וגוזרות קופון של אלפי אחוזים על גבם של הרוכשים. "כיום יש אזורים בארה"ב שבהם שווי של בית הוא דולר אחד. אתה יכול לגשת לבנק ולקנות 1,000 בתים ב-1,000 דולר. אחר כך משווקים את אותו בית בישראל ב-30 וב-40 אלף שקל, ומספרים סיפורים על תשואות של 20%".

עיון באתר של חברת SB Capital, המציעה מגוון רחב של בתים לרכישה בארה"ב, ממחיש כמה חשוב לבדוק את טיב הנכס. רוב הנכסים שמציעה החברה נמצאים בפרברי מטרופולין דטרויט, אחד ממוקדי משבר הסאבפריים. בעמוד ה"בתים שנמכרו" באתר מוצג בית בעיר טיילור (Taylor), גם היא באזור דטרויט, שנמכר באחרונה עבור 57,800 דולר. אפשר רק לקוות שהרוכש ידע כי באוגוסט 2012, כמה חודשים לפני שרכש את הנכס, נעשתה עסקה למכירתו עבור 10,000 דולר בלבד.

 מנכ"ל SB Capital, שלומי ברנובסקי, אומר בתגובה: "צריך להבין שהבית שאנחנו רוכשים והבית שאנחנו מוכרים אינם אותו מוצר. כל נכס שאנחנו רוכשים עובר תהליך ארוך ומורכב. אין בית שלא עובר בדיקות מהנדס, בדיקות משפטיות, לעתים יש נכסים שצריך לנקות מחובות. בנוסף לכך העירייה דורשת עמידה בתקנים שעשויים להביא להשקעה של 10–15 אלף דולר, עד לקבלת טופס 'C of O' (טופס אישור האכלוס האמריקאי, נ"ב). לבסוף המשקיע מקבל את הבית עם שוכר בפנים".

 עם זאת, ברנובסקי מציין כי "אכן יש נכסים בכל מיני רמות, והשקעה בנכס שעולה 100 אלף דולר שונה לחלוטין מהשקעה בנכס שעולה 50 אלף דולר. משקיעים צריכים להבין שאפילו קפיצה של 20 אלף דולר למעלה תביא אותם להשקעה ברמה אחרת לגמרי, בטוחה יותר ופחות תנודתית".       

 ש', היי־טקיסט בעל משפחה בשנות ה-30 המאוחרות לחייו, שהחליט לוותר על רכישת דירה בישראל, התלבט חודשים ארוכים בשאלה אם לרכוש בית בארה"ב, עד שלבסוף ויתר על הרעיון. "הבעיה הגדולה עם רכישה מהסוג הזה היא שאתה צריך לסמוך לחלוטין על המשרד שבאמצעותו אתה עושה את העסקה, כי יהיה לך קשה מאוד לדעת באופן עצמאי עד כמה ההשקעה שלך טובה", אומר ש'.          

 הוא היה קרוב לרכישת בית באוסטין תמורת 100 אלף דולר, אלא שבבדיקות עצמאיות שערך, בין היתר באמצעות Zillow, גילה שאותו הנכס ממש נמכר כמה חודשים קודם לכן במחיר נמוך בכמעט 40% - 62 אלף דולר בלבד. "הלכתי עם המידע הזה למשרד המכירות, ושאלתי איך זה יכול להיות. בעל המשרד אמר לי: 'אתה צודק. אני זה שקנה אותו לפני כמה חודשים. אבל שיפצתי את הנכס, ובינתיים גם המחירים עלו, הוא שווה עכשיו 100 אלף דולר, ובעוד כמה שנים הוא יהיה שווה פי שלושה ופי ארבעה'. האמת? לא בטוח שהוא טועה. הנדל"ן האמריקאי באמת נמצא בנסיקה. אבל זה פשוט היה סיכון גדול מדי'".

לרוזנהיים, ששימש כמה פעמים כעד מומחה במשפטים שבהם נתבעו נוכלי נדל"ן על ידי רוכשים שנפלו בפח, יש היכרות אינטימית עם שיטות הפעולה השונות של גופים מסוג זה. אחת מהן היא מתן אחריות על התשואה לתקופה ראשונית של שנה או שנתיים במקרה שהבית לא יושכר, במטרה להגדיל את תחושת הביטחון של המשקיע. המשקיע אכן מקבל את הכסף בתקופה הראשונית בדמות תשלומי שכר דירה חודשיים מהחברה, אלא שתשלום זה, טוען רוזנהיים, הוא בסך הכל חלק מהסכום שהעביר המשקיע לחברה לשם רכישת הנכס, ובסופה של התקופה מוצא עצמו המשקיע ללא הכסף ועם בית שאי אפשר להשכיר.

"אני לא אומר שכולם רמאים, אבל כאב לילדים אני באמת ממליץ להימנע מזה לחלוטין. הסיכון גדול מדי. אתה לא מוותר על קורת הגג שלך כדי לבצע השקעה, ובטח שלא השקעה ברמת סיכון כזו".

למי שבכל זאת מתעקש להיכנס לתחום ממליץ רוזנהיים על כמה אמצעי הגנה. "ראשית, עסקות נדל"ן טובות נעשות תמיד על ידי מקומיים. אם אתם נתקלים במישהו שמוכר נכסים מישראל, אפשר להניח מראש שזה זבל. שנית, בארה"ב לא קיים המושג 'טאבו', כך שמי שמבטיח לרוכשים רישום של הנכס בטאבו הוא בסבירות גבוהה נוכל. שלישית, באופן אישי מעולם לא פגשתי אדם שהובטחה לו תשואה של 10% להשקעה ורווה נחת. אם זה היה אפשרי, המקומיים היו קופצים על זה בהמוניהם. ניו יורק היא יעד מומלץ יחסית להשקעה, והתשואה שם היא 3%. ככלל, במקומות שבטוח להשקיע בהם התשואה לא תעבור רף של 4%". 

 איך אתה מסביר את העובדה שהתחום הזה רווי בכמות גדולה כל כך של נוכלים?

"התופעה הזו מאפיינת במיוחד את ישראל, ואני מאשים את מערכת המשפט, מפני שהיא לא משרתת את האזרחים אלא את הפושעים. לדוגמה, אין ענישה על עדות שקר, על אף שהעונש הקבוע בחוק הוא שבע שנות מאסר, והרמאים ממשיכים הלאה".

 גם בישראל יש איפה לשים את הכסף

כמה אפיקי השקעה למי שבכל זאת מעוניין להשקיע בישראל:

1.רכישת דירה להשקעה: אפשרות ההשקעה הסולידית ביותר, ועל פי רוב גם בעלת התשואה הנמוכה ביותר. אם ב-2007-2008 עוד אפשר היה למצוא דירות להשקעה שינפיקו תשואה של 8%-10% בערים כמו באר שבע וחיפה, בזמן שהממוצע הארצי היה 5%, הרי שכיום אין סיבה לצפות לתשואה של יותר מ-6% בערי הפריפריה - ולממוצע ארצי של 3.5%. באזור תל אביב צפויה התשואה להגיע ל-2.5% בלבד. הירידה בתשואות נובעת מהעלייה החדה במחירי הדירות, שהחלה ב-2008 ונבלמה באמצע 2011. מחירי השכירות אמנם עלו גם הם, אך באופן מתון הרבה יותר - ומכאן הירידה בתשואה. עם זאת, מי שהשכיל לרכוש דירה לפני 2008, בעיקר באזור המרכז, נהנה מעליית שווי של עשרות אחוזים בנכס.

2. השקעה בנדל"ן מניב: על פי רוב, הכוונה היא לרכישת משרד להשקעה או חלק מבניין משרדים. במקרה זה מדובר ברמת תשואה גבוהה משמעותית - 7%-9%. לדברי אילן הבר, מנהל השיווק בחטיבה העסקית־מסחרית של רשת התיווך אנגלו־סכסון, אפשר לקבל רמות תשואה גבוהות יותר, באזור ה-9%, באמצעות השקעה בנדל"ן מניב באזורי הפריפריה, שם רמת הסיכון גבוהה יותר. שני גורמים המורידים את התשואה - אך גם הופכים את ההשקעה לבטוחה יותר - הם קרבה למרכז והשקעה בנכסים המאוכלסים מתוקף חוזי שכירות ארוכי טווח של 10 ו-20 שנה, לרוב על ידי משרדים ממשלתיים, קופות חולים וכדומה. במקרים אלה תהיה התשואה 7%-7.5%.

3. השקעה בקרנות מימון או בקבוצות השקעה: יש שיתפשו את צורת ההשקעה הזו כהרפתקנית ביותר, אך היא בעלת פוטנציאל התשואה הגדול ביותר. בניגוד לשני אופני ההשקעה הקודמים, שבהם רוכש המשקיע נכסים קיימים, במקרה זה משמש כספו של המשקיע לייזום פרויקטים. אם העניינים מתנהלים כמצופה, עשויה התשואה על ההשקעה להגיע ל-15%-20% ואף יותר. דוגמה לכך מספקת עסקת ענק שנחתמה באחרונה בין קרן הגשמה וקבוצת רותם שני לייזום עשרות פרויקטים ברחבי ישראל. הקרן התחייבה לספק לחברה 285 מיליון שקל להשלמת ההון העצמי הדרוש למימון הפרויקט. על פי התחשיבים שהוצגו אז על ידי מנכ"ל הקרן אבי כץ, המשקיעים היו אמורים להגיע לתשואה שנתית של 20%. עם זאת, כאשר הדברים משתבשים, המשקיעים חשופים להפסדים.