חלום אמריקאי לישראלים כתבה בידיעות אחרונות

משקיעים רבים ממהרים לנצל את המצב הכלכלי בארה"ב ובכמה ממדינות אירופה לרכישת נכסים בחו"ל. מה צריך לבדוק כדי שההרפתקה הנדל"נית מעבר לים לא תסתיים באסון?

מאת: עופר פטרסבורג

פורסם: 18.12.11   מתוך: ידיעות אחרונות

משקיע ישראלי רכש השנה בית בפלורידה. הבית הוצג בפניו כאשר גר בו דייר, ונדמה היה שמדובר בפוטנציאל להשגת תשואה נאה. רק לאחר הרכישה התברר למשקיע כי הדייר נעלם והבית פנוי ולא מניב כלל תשואה. ניסיונות חוזרים ונשנים של הרוכש להשכיר את הבית על ידי חברת הניהול לא צלחו – והבית נותר ריק וללא כל תשואה. ואם זה לא מספיק, החל הרוכש לקבל מחברת הניהול, בנוסף לבקשת דמי הניהול החודשיים, גם דרישות תשלום לתיקונים כאלו ואחרים בנכס, אשר בוצעו כביכול על ידי בעלי מקצוע מוסמכים. "זה בור בלי תחתית", מסכם המשקיע את ההרפתקה הכושלת מעבר לים. לאחרונה הצליח להיפטר מהנכס ונפרד מעשרות אלפי שקלים.

משקיע ישראלי אחר נכנס גם הוא לעסקת רכישת נדל"ן בארצות הברית, וכמעט הסתבך. לפני כשנה הוצעה למכירה דירה בניו יורק במחיר מאוד אטרקטיבי. הדירה הוצגה כהשקעה לטווח ארוך, כשהיא כבר מושכרת לדייר המשלם 2,000 דולר לחודש. לקונים הפוטנציאליים נאמר כי לאור מיקומה של הדירה, קיים פוטנציאל גבוה לעליית דמי השכירות בשנים הבאות ויצירת תשואה באחוז דו ספרתי. 

הכל נראה מושלם, עד שהתברר שהדירה אינה נמצאת במיקום מרכזי כפי שהובטח למשקיע, אלא באיזור שבו לא צפויה כל עלייה במכירי השכירות. המשקיע, שאינו מכיר כלל את שוק הנדל"ן האמריקאי, לא יכול היה לעשות את האבחנה הזו בעצמו.

החלום האמריקאי תופס יותר ויותר משקיעים. בעקבות משבר האשראי שפוקד באחרונה את ארה"ב, יותר ויותר ישראלים החלו לבדוק בה השקעה בנדל"ן. מחיר דירה בישראל היום הוא כמעט פי 2 מאשר בארה"ב, ולכן הפיתויים עזים. משקיעים רבים, שדרכם בישראל נחסמה בעקבות תוכניות המיסוי החדשות של האוצר, נתקלים בעשרות חברות שיווק, המבטיחות השקעה קטנה (25 - 60 אלף דולר) עם תשואה בטוחה של 12% - 17%. מאחורי חברות אלו עומדים לא פעם אנשי שיווק ישראלים בהווה או לשעבר, אשר פעלו גם ברומניה ובמדינות מזרח אירופה, והוציאו לנו שם שם רע.

המשבר וההזדמנות
הפער בין מחירי הדירות בישראל לארה"ב מלמד על עומק משבר הדיור עבור זוגות צעירים ומשפחות באמריקה. וכך, בעוד שבארה"ב מחיר ממוצע של דירה עומד על 165,400 דולר (ובתרגום לשקלים 612,000 שקל), בישראל מחירי הדיור הממוצעים גבוהים באופן משמעותי: 1.05 מיליון שקל בממוצע כלל ארצי, ו־1.5 מיליון שקל בממוצע במרכז הארץ.

"פער במחירי הדיור בין ישראל לארה"ב הוא משמעותי, ולא הגיע למימדים כאלה מעולם", אומר עלי קשדן, מנכ"ל חברת "סיטיבוק ישראל", העוסקת בתחום רישומי הטאבו בארה"ב. "מימושי הבנקים כנגד חייבים עדיין אינטנסיביים ומשמעותיים, ומהווים 18% משוק הדירות יד שנייה. מצד שני, משקיעים זרים רבים מוצאים במחירים הזולים הזדמנות אטרקטיביות להשקעה, ובהם כמובן הישראלים, התופסים חלק גדול מהשוק".

"המחירים נמוכים משמעותית מישראל, אז למה לא להשקיע בארה"ב", אומר ישראל הריס, מנכ"ל חברת BNH, המציעה נכסים בארה"ב. במנהטן שבניו יורק, לדוגמה, מחיר דירה ממוצע ברבעון השלישי של 2011 עמד על 1.46 מיליון דולר, ירידה של כ־2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, כך עולה מדו"ח שפרסמה אחת מסוכנויות התיווך הגדולה בעיר.

את הכיבוש הישראלי של מנהטן אפשר היה לחוש בשבועות האחרונים בתוך אולם הפילהרמונית של מתחם לינקולן סנטר, בוועידת הנדל"ן השנתית של The Real Deal. השפה השלטת שם, חוץ מאנגלית כמובן, הייתה עברית. מתווכים, יזמים ומשקיעים ישראלים התרוצצו בין הדוכנים, ושכחו לגמרי את משבר הסאב פריים ואת המשבר הפיננסי הגדול בארה"ב. 

אנשי השיווק המיומנים מבטיחים "השקעה בטוחה" בארה"ב, מאחר שערך הנכס ירד בשיעור של35% - 60% מערכו לצרכי משכנתא. כן מובטח כי הרכישה מבוצעת ישירות מן הבנק, וכי אין צורך לדאוג לנכס מאחר והוא ינוהל על ידי חברת ניהול מקומית.
המשווקים מבטיחים גם תשואה גבוהה של כמעט 20% ובטחון שהנכס נרכש על שמך וכן, בשונה ממה שהיה מקובל ברומניה, פה אתה קונה דירה אמיתית במדינה מערבית. בנוסף, השקל הישראלי קונה היום הרבה יותר דולרים ולכן כדאי להשקיע בארצות הברית. בנוסף קיימת גם עליית ערך הונית, סבירות גבוה שערך הנכסים יעלה לפעמים גם ב־100% תוך 4־5 שנים.

מה לא מספרים לנו
אבל המציאות, כאמור, קצת יותר מורכבת. תשואה בטוחה? לא בטוח. "פעמים רבות הנכס יכול להיות ריק משוכרים", אומר עו"ד אריה ליבוביץ, מומחה להשקעות ומיסוי בינלאומיים ומלווה מספר קבוצות השקעה בארצות הברית ובאירופה. "גם כשהחברה המשווקת מבטיחה לך תשואה בטוחה, בדרך כלל מדובר בהתחייבות לשנה הראשונה בלבד. כאשר אתה רוכש בית והוא נרשם ישירות על שמך, התוצאה הינה שאם הבית לא מושכר, אין לך שום תשואה, אבל אתה ממשיך לשלם מסים מקומיים". 

כאשר מבטיחים לנו תשואה בטוחה, יש לבחון מי מעניק את ההבטחה? רוב החברות המשווקות דירות בישראל, אינן מעניקות כל הבטחה ואם היא כן ניתנת, היא מוענקת על ידי חברת הניהול. האם השקעה של 60,000 דולר תצדיק הוצאות משפט וטיסות, במקרה שההבטחה לא תקוים?
"אני נדהם לגלות משקיעים ישראלים הקונים דרך אנשי מכירות לא פעם מפוקפקים, מבלי לראות בעין", מספר גיל יוספי, המנהל חברת השקעה בדרום פלורידה, ומתגורר במיאמי. "אי אפשר לבצע השקעות בלי להיות כאן ולחטוף בזמן אמת ובלי היסוסים את הדירות הנכונות שהבנקים מציעים למכירה. זה לא עסק לשלט רחוק".

השקעה רחוקה
ארה"ב מחולקת למדינות, מחוזות ושכונות ולכן חשוב להבין היטב היכן הנכס ממוקם. כאשר משקיעים במדינה זרה, הבעיה העיקרית היא תפעול העסק החדש. חשוב לבדוק היטב את זהות חברת הניהול המקומית: הוותק שלה, כמות הנכסים שהיא מנהלת במקביל. כשאתם בודקים דירה או נכס להשקעה בישראל, אין מצב שלא תיסעו לראות אותו, גם אם הוא ממוקם בקצה השני של הארץ. בהשקעה בחו"ל, מתברר שאפשר לקנות בלי לראות. וכך, לא תמיד מתבצעת בדיקה מקדימה יסודית של הנכס, דבר שעלול לגרום בהמשך לתקלות רבות. 
עלות הנסיעה לארץ היעד נמוכה לאין שיעור מעלויות הטיפול בתקלות שעלולות לצוץ כתוצאה מרכישה עיוורת, והרי אין טוב ממראה עיניים. חיסכון קטן יחסית בעלויות הנסיעה עלול לעלות בהפסד כספי גדול הרבה יותר.

עו"ד ארז אליהו ממשרד אליהו ושות', שלו משרדים בניו יורק ובתל אביב, מתמחה בייצוג משקיעים, יחידים וחברות, בנדל"ן מניב במנהטן, יוון וספרד. "ההמלצה שלנו היא תמיד – לכו ובידקו בעצמכם", הוא אומר. "רק לאחר שראיתם את מיקומו של הנכס ומצבו במו עיניכם, רק אז תיתנו לאנשי המקצוע לבצע עבורכם את העבודה המורכבת לבדיקת כדאיות העסקה. לפני רכישת כל נכס יש לערוך סדרה ארוכה של בדיקות על מצבו בשנים האחרונות, לפי פרמטרים של מחירי השכירות, גרף שווי הנכס וצפי לביקושים עתידיים". בנוסף, מתבצעת בדיקה מקיפה אודות מצבו המשפטי של הנכס. 
"כאשר אזרח זר מבקש לרכוש נדל"ן, ייתכן ויהיו מספר מכשולים והבדלים בין מדינה למדינה", ממשיך עו"ד אליהו. "הבדלים אלה עשויים להוות לשון מאזניים בקבלת ההחלטה אם להשקיע ואם לאו. בארה"ב, למשל, ישנם הבדלים עצומים בין מדינה אחת לשכנתה. בניו יורק, למשל, עד אשר לא נחתם חוזה בכתב, אין כל תוקף לעסקה. אצל שכנתה של ניו יורק מעבר לנהר, במדינת ניו ג'רזי, גם הצעת מחיר (בהתקיים תנאים מסוימים) שהתקבלה ע"י הצד השני, מהווה חוזה מחייב בין הצדדים, אף אם טרם נחתם חוזה בין השניים, מצב הדומה לזה שבישראל". 

כך, לדוגמה, משקיע ישראלי קיבל הצעה לרכוש נכס בעיר יוסטון. העסקה הוצעה לו על ידי חבר ותיק אשר עושה חיל בטקסס, והציג את העסקה כהשקעה בנכס מניב האמור לעבור השבחה, מה שאמור להבטיח עלייה במחיר השכירות. העסקה הוצעה "רק לו ולקרוביו", כדי שיבטיחו את מקומם ברשימת הרוכשים.

אך עד מהרה התגלה כי לא מדובר בהזדמנות כזו מדהימה. עו"ד אליהו: "המשקיע יצר קשר עם משרדנו בטרם רכש את הנכס, לבחינת הצעת ההשקעה ביוסטון. מבדיקה שערכנו עלה כי אכן דובר בעסקה אמיתית וכשרה, אבל שהנסתר בה היה רב על הנגלה. התברר כי הנכס עדיין לא נרכש ע"י המציע וכי אין כל גוף מממן (בנק) שיממן את יתרת הרכישה. מדובר באלמנטים אשר בטרם עשיית עסקה חייבים להיות סגורים, לבל ישים המשקיע את כספו על קרן הצבי. המשקיע דחה את השקעתו על פי המלצתנו. לבסוף, כפי שצפינו, העסקה לא יצאה אל הפועל ובכך הציל המשקיע את כספו". 
אין ספק כי קיימות בחו"ל השקעות אטרקטיביות מאוד. יחד עם זאת, יש לזכור כי עסקת נדל"ן היא עסקה מורכבת, הן בארץ ועל אחת כמה וכמה מעבר לים. אין קיצורי דרך. לפני שמחליטים להשקיע בחו"ל סכומים ניכרים, אין לדלג על שלבי הבדיקות המקדימות.

ויש גם עלויות נלוות
לרכישת נכס נלוות, בנוסף להוצאות הישירות, הוצאות כגון עלות עורך דין ורואה חשבון בישראל ובחו"ל. גם עלויות שיפוץ (שעשויות לעלות על שווי הנכס כולו), טיסה, הוצאות ביטוח, לעיתים הקמת ישות משפטית אמריקאית לרכישת הנכס ועוד. בנוסף, יש לחשב את עלויות המס הישראליות והאמריקאיות שיכולות להגיע בממוצע לכ־50%. חברת הניהול לוקחת גם היא בכל שנה חלק מן התשואה ברוטו (כ־10% - 20%). 
עו"ד ליבוביץ': "קיים סיכוי סביר שהתשואה נטו תגיע לבסוף, ובמקרה הטוב, ל־4.5% - 8%. וזה ללא התייחסות לירידה בתשואה במקרה שהנכס יעמוד ריק".
גם במקרה בו מתגורר בנכס דייר עלולות להתעורר בעיות, למשל במקרה של דייר שהפסיק לשם את דמי השכירות. 
החקיקה בתחום פינוי דייר מוגן ו/או דייר שהפסיק לשלם את שכר הדירה לא זהה בכל מדינה. בחלק מן המדינות פינוי דייר סרבן עשוי להיות קשה ביותר. ויש עוד בעיות הקשורות לדיירים בנכס בארה"ב: ועד השכונה או הבניין יכול למנוע את כניסתו של דייר מסויים כשוכר בדירתך. 
לצד בעיות אלו אתה עשוי להידרש על ידי הבנק בישראל גם להצגת פטור מניכוי מס במקור מרשויות המס בישראל בכדי להעביר את הכספים לחו"ל (דבר שעשוי ליצור "טרטור" נוסף).

אם בוחנים את התמונה כולה, ההשקעה בארצות הברית עשויה בהחלט להתגלות כהשקעה כדאית, אך לאדם פרטי, שמשקיע שם סכום המהווה הוצאה ניכרת עבורו, כדאי להיזהר. מומלץ לשקול רכישת דירה במסגרת קרן השקעות מסודרת המנוהלת על ידי חברות מוכרות. בדרך זו אמנם לא יהיה לך נכס על שמך, אבל התשואה עשויה להיות בטוחה הרבה יותר והעסקה הפיננסית תהא טובה יותר. שהרי ברוב המקרים כוונת הרוכש היא ביצוע השקעה פיננסית המייצרת תשואה ולא רכישת בית למגורים עבור משפחתו.
ומה עם מדינות המשבר באירופה?

לא רק ארה"ב מושכת בימים אלה ישראלים להשקעות. יעדים נוספים שמושכים את תשומת ליבו של המשקיע הישראלי נמצאים ביוון ובספרד – שתי מדינות שנמצאות במשבר כלכלי עמוק ולכן מהוות הזדמנות גדולה למשקיע. מצד שני, השקעה בכל אחת מהן טומנת בחובה לא מעט סיכונים שיש להיות ערים אליהם. 

"גם ביוון וגם בספרד המשטרים הם דמוקרטיים, השלטון יציב ואין סכנה להלאמת נכסים בנוסח מדינות חבר העמים", מסביר עו"ד אליהו. "יחד עם זאת, המשבר הכלכלי בשתי המדינות הללו הוא כבד ולכן יש לבדוק כל עסקה לגופה, לאור מאפייניה ובמבט צופה פני עתיד. לדוגמה, ממשלת ספרד שוקלת כעת להעלות את מיסי הנדל"ן במדינה ולכן חשוב מאוד לקבל חוות דעת כלכלית שבוחנת את הרגולציה שעומדת שם על הפרק והשפעתה - אם תתקבל - על העסקה. בנוסף, יש לעקוב אחר מדד תשומות הבנייה, שכן במידה והנכס המדובר טעון שיפוץ, יש לשקלל אל תוך מאזן השיקולים גם נתון זה".
בנוסף, יש לערוך בירור באשר לאפשרות שמדינות אלה יגבו מיסוי גבוה יותר על שכירויות". עו"ד אליהו: "בפרספקטיבה כוללת, אין ספק כי קיימות בחו"ל הזדמנויות להשקעות אטרקטיביות מאוד ויש לנצל תקופות זמן או מצב משפטי של נכס על מנת לבצע השקעות. יחד עם זאת, יש לזכור את מורכבות העסקה ולא מומלץ לעשות קיצורי דרך. לזהירות זו משנה תוקף במיוחד במדינות שבהן עשויים להינקט צעדים כלכליים על ידי הממשלות".

אז איך להתנהל נכון מעבר לים ? 
בארצות רבות במזרח אירופה בעל הנכס מחוייב להיות אזרח אותה מדינה. על מנת להתגבר על מכשלה זו מוקמות חברות מקומיות – השייכות לבעלות
ישראלית ויכולות להיות בעלות נכסים, אלא שההוצאות הנדרשות להקמת חברה ולאחזקתה השנתית רבות ומהוות מרכיב המוריד את התשואה. 
"הישראלי הממוצע המשקיע בחו"ל לא תמיד בודק את האספקט המיסויי שעל פי רוב מתגלה כמרכיב יקר המתווסף לעסקה ולעיתים הופך אותה לפחות כדאית ומשתלמת", אומרת אירנה שאייביץ, סמנכ"ל השיווק בחברת "אלמוגים" מחיפה, ששיווקה שנים דירות בחו"ל, "הבעיה במשקיע הישראלי שהוא מנסה לשפוט על השווקים דרך העיניים שלו ולא עולה בקנה מידה עם המנטאליות הנהוגה באותה מדינה".

לא פעם ההשקעה בלונדון לדוגמה היא נהדרת על הנייר, אבל מתברר שמדובר בדיור ציבורי אשר מימוש הנכס בהמשך פשוט בלתי אפשרי ולא תמיד בעל הנכס מודע לכך. לעיתים הבלאי והתחזוקה הלקויה הופכים את ההשקעה לאסון של ממש ומכניסים את בעל הנכס להוצאות גבוהות במיוחד. 
היזמים הישראלים רואים במשקיעים מטרה נוחה וקלה. בגלל ההבנה של הפסיכולוגיה של הלקוח הישראלי הם מפעילים מניפולציות אשר לא עובדות על הרוכשים המקומיים, וכך ישראלים רבים נעשים בעלי דירות בשכונות עוני המרוחקות מתחבורה ציבורית וכמעט בלתי ניתנים למכירה חוזרת (יד שנייה).
קודם כל יש להכיר היטב את השטח ולא להתייחס רק למחיר אלא לבדוק טוב את התקנות, החוקים, המיסוי, הדיירים- האם מקומיים/זרים-מהגרים.
לבדוק טוב את המיקום המדוייק שכן בכל מדינה ועיר ישנם אזורים טובים יותר, טובים פחות וגרועים למדי. חשוב לבקר פיזית במקום ולא לסמוך "בשלט רחוק" אלא לראות בעיניים את הנכס וסביבתו.

לבדוק האם מדובר בתשואה שנתית מובטחת או חלקית רק על החלק היחסי – הסכום שהושקע או המשכנתא. 
לבדוק את ההיסטוריה של המחירים והמגמות באותו אזור בו ממוקם הנכס. האם קיים פוטנציאל לעליית מחיר הנכס, האם הוא כעת בשיא/בשפל וכו'.
להכיר את הסוכנים המקומיים ולקבל המלצות על עסקאות התיווך שביצעו. לברר על החברה פרטים, רקע, ניסיון ומוניטין, גובה העמלה שהיא גובה לעומת חברות מתחרות. יש יתרון בולט וברור להשאיר את תהליך רכישת נכס בחו"ל בידי חברה מקצועית ומקומית המכירה היטב את השטח מכל הבחינות.

לסיכום: קל נוח ופשוט הרבה יותר לרכוש, לנהל ולשלוט על נכס במדינה בה אתה מתגורר וחשוב לדעת שלא תמיד הדשא של השכן ירוק יותר ושיש עדיין הרבה הזדמנויות מצויינות לרכישת נכס בישראל.